⚖️ Cass. civ. 3, 15 février 2024, n° 22-23.458
Dans les promesses de vente, il est inséré de manière quasi systématique une « condition suspensive de droit commun » permettant à l’acquéreur de ne pas réitérer la vente en cas de découverte d’un élément nouveau « de nature à déprécier de manière significative la valeur du bien ou à nuire à l’affectation à laquelle le bénéficiaire le destine. »
La jurisprudence rendue à ce titre est abondante car il est fréquent que le motif invoqué soit contesté par le vendeur.
Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt rendu le 15 février 2024, par promesse unilatérale de vente (PUV), les promettants s'engagent à vendre une maison au prix de 750 000 €.
La promesse de vente contenait une condition suspensive de droit commun tenant à «l'absence de projet, travaux, vices ou servitudes révélés par les renseignements d'urbanisme, de nature à déprécier de manière significative la valeur du bien ou à nuire à l'affectation à laquelle le bénéficiaire le destinait...»
Les bénéficiaires apprennent qu'un projet immobilier doit être implanté sur un terrain voisin et refusent de lever l’option d’achat. Les promettants le conteste.
La Cour d’Appel de Dijon condamne les bénéficiaires à verser la totalité de l’indemnité d’immobilisation (75 000 euros).
Ils forment un pourvoi, soutenant que le projet consiste notamment à construire à proximité immédiate de la maison un immeuble de 4 étages, de 23 logements agrémentés de terrasses ayant des vues directes sur la maison et le jardin.
La Cour de Cassation rejette leur pourvoi et retient :
« La cour d'appel, ... a souverainement retenu...que le projet immobilier ...consistait en la construction de 23 logements dans un immeuble de 4 étages avec parking sur 2 niveaux, sur un terrain voisin de l'immeuble vendu donnant sur la rue et non sur la parcelle mitoyenne au jardin qui accueillera un jardin paysager, faisant ainsi ressortir l'absence de conséquence quant à l'affectation de l'immeuble objet de la promesse, et qu'il résultait des estimations produites par deux agences immobilières que le prix de vente pouvait être de 730 000 €, en tenant compte du projet immobilier, de sorte que ce dernier n'était pas de nature à déprécier de manière significative la valeur de l'immeuble. »
💡 A retenir : avant de demander la mobilisation de la condition suspensive de droit commun, le bénéficiaire doit faire vérifier et le cas échéant évaluer si l’évènement découvert après la promesse a un impact sur la valeur du bien vendu.
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