Clause pénale et procédure abusive : attention au retour de flamme.

⚖️Cass. 3e civ., 23 octobre 2025, n° 24-10.737

L'affaire.

Des vendeurs concluent avec un marchand de biens un compromis portant sur deux maisons, au prix de 532.200 € euros, avec une clause prévoyant le versement de 50 000 € en cas de non-réitération après mise en demeure (clause pénale).

Avant la date prévue pour la réitération par acte authentique, les vendeurs avaient adressé à l’acquéreur, par l’intermédiaire de leur avocat, une lettre recommandée indiquant :

• qu’un des biens était occupé tandis qu'ils s'étaient engagés à le vendre libre,

  
  

• que le compromis encourait la nullité car signé par deux propriétaires seulement sur trois, et qu’il convenait, en conséquence, de signer un nouveau compromis mentionnant cette occupation.

  
  

Les vendeurs, alors qu'ils avaient ainsi reconnu que la vente ne pouvait aboutir dans les conditions initialement prévues, ont assigné l’acquéreur en paiement de la clause pénale.

Une condamnation pour procédure abusive confirmée par la Cour de cassation.

En première instance, le tribunal judiciaire avait accueilli la demande des vendeurs et condamné l’acquéreur au paiement des 50 000 €, jugement assorti de l’exécution provisoire.

Les vendeurs avaient alors fait pratiquer une saisie-attribution.

Cependant, la cour d’appel de Paris (24 novembre 2023) a considéré que l’action engagée par les vendeurs était déloyale et fautive, et les a condamnés à verser 50 000 € de dommages et intérêts à l'acquéreur, pour procédure abusive.

Saisie d'un pourvoi par les vendeurs, la Cour de cassation a pleinement approuvé cette analyse, retenant :

En second lieu, la cour d'appel a relevé que les vendeurs avaient adressé à l'acquéreur, par l'intermédiaire de leur conseil, le 15 janvier 2021, une lettre recommandée lui indiquant qu'un des pavillons, qui devaient être vendus libres de toute occupation à la date de réitération, fixée au 26 février 2021, était occupé et que la promesse synallagmatique de vente encourrait la nullité pour n'avoir été signée que par deux propriétaires sur trois et lui proposant, s'il demeurait intéressé par la vente, de signer un nouveau compromis stipulant que le bien était en partie occupé.

Elle a pu en déduire...que parfaitement conscients que l'échec de la vente n'était pas imputable à l'acquéreur, l'action en justice formée par les vendeurs contre lui, en paiement de la clause pénale, caractérisait la mauvaise foi et une déloyauté de leur part et les condamner, en conséquence, à réparer le préjudice en résultant dont elle a souverainement apprécié le montant.

Enseignements pratiques

Cette affaire rappelle un principe fondamental du droit processuel français : le droit d'agir en justice n'est pas absolu et doit s'exercer de bonne foi. La reconnaissance préalable par les vendeurs des obstacles imputables à leur propre situation rendait leur action non seulement vouée à l'échec, mais constitutive d'une faute engageant leur responsabilité.