Défaut de raccordement au réseau collectif découvert après vente : recours de l'acquéreur
- sylviemarcilly
- 14 mars
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⚖️ Cass. civ. 3, 11 juillet 2024, n° 22-24.357, F-D
Les actes de vente précisent en règle générale si les réseaux d'évacuation des eaux usées / pluviales sont raccordés ou non au réseau d'assainissement collectif (public).
Le notaire a, à ce titre, un devoir de s'informer et de vérification.
La Cour de Cassation a retenu que sa responsabilité peut être engagée :
s'il s'est abstenu de signaler à l'acquéreur l'absence de raccordement de l'immeuble au réseau d'assainissement (Cass. 1re civ., 17 févr. 2016, n° 15-10.009)
ou si, chargé de conseiller et de représenter le vendeur à l'acte, il lui a fait déclarer que l'immeuble était raccordé alors que le propriétaire ignorait la situation de son bien au regard de cette obligation (CA Paris, 8e ch., sect. A, 11 sept. 2008, n° 06/16642).
Si l'acquéreur découvre, après la vente, que le bien déclaré comme raccordé au réseau collectif ne l'est pas, il peut engager la responsabilité du vendeur sur le fondement de l'obligation de délivrance conforme (article 1604 Cciv ; jurisprudence constante et notamment : Cass. 3e civ., 28 janv. 2015, n° 13-19.945 ; Cass. 3e civ., 14 sept. 2017, n° 16-20.196 ; Cass. civ. 3, 28 septembre 2023, n°22-20.377, F-D).
Qu'en est-il lorsque le vendeur déclare l'immeuble raccordé au réseau collectif mais "sans garantir la conformité des installations aux normes en vigueur".
Telle était la question posée à la Cour de Cassation, elle retient au visa de l'article 1604 du Code Civil :
Vu l'article 1604 du code civil :
7. Il résulte de ce texte que le vendeur doit délivrer la chose conformément aux stipulations de l'acte de vente.
8. Pour rejeter la demande de la société Safedéveloppement formée au titre de la clause pénale, l'arrêt, après avoir constaté que les évacuations du bâtiment n'étaient pas directement raccordées aux réseaux d'assainissement de la ville puisqu'un certain nombre de canalisations empruntaient des réseaux voisins, retient que la société Ivry Michelet, qui s'était engagée à délivrer un bien raccordé à l'assainissement communal sans garantir la conformité des installations aux normes en vigueur, n'avait pas l'obligation de délivrer un bien directement raccordé au réseau communal avec un réseau conforme, sauf à rajouter une garantie qui ne figure pas dans la promesse.
9. En statuant ainsi, alors qu'elle constatait que la promesse de vente mentionnait que l'immeuble était raccordé à l'assainissement communal, ce dont il résultait que la société Ivry Michelet avait promis de vendre un bien dont toutes les canalisations y étaient directement raccordées, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs du pourvoi principal, la Cour ... CASSE ET ANNULE"
La clause limitative de responsabilité du vendeur ne portait par sur 𝐥'𝐞𝐟𝐟𝐞𝐜𝐭𝐢𝐯𝐢𝐭𝐞́ du raccordement, mais sur sa 𝐜𝐨𝐧𝐟𝐨𝐫𝐦𝐢𝐭𝐞́ aux normes, il pouvait d'autant moins échapper à son obligation de délivrance conforme.
Le cabinet Sylvie MARCILLY se tient à votre disposition pour assurer la défense de vos droits.
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