Durée de validité du compromis de vente : que se passe-t-il après le délai fixé pour réitérer la vente par acte authentique ?

⚖️ Cour de Cassation, 3ème chambre civile, 13 février 2025, pourvoi n°23-18.418 - Inédit

Par promesse synallagmatique de vente (ou compromis) du 28 juillet 2016, la SCI I. a acheté à la SCI L. un lot dans un groupe d'immeubles au prix de 276.000 € sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt. 

Par avenant du 30 aout 2016, les parties prorogent le délai pour obtenir le prêt au 30 octobre 2016 et celui de la réitération authentique au 16 décembre 2016.

L'acquéreur obtient son prêt le 11 août 2017 et demande la réitération authentique, ce que lui refuse le vendeur, lequel prétend que le compromis est caduc, le prêt ayant été remis après la date de réitération, dont il considérait qu'elle constituait le terme de la durée de validité du compromis. 

L'acquéreur l'assigne en réalisation forcée de la vente et obtient gain de cause jusque devant la Cour de Cassation, laquelle retient :

"Les parties à la promesse de vente avaient maintenu, postérieurement au terme fixé pour établir l'acte authentique, des échanges réciproques faisant ressortir leur volonté commune de parvenir à la vente effective de l'immeuble, ...elles avaient convenu d'en proroger les effets au-delà du délai prévu, de sorte que, ... la demande de la venderesse tendant à voir constater la caducité de la promesse tirée de l'absence d'obtention d'un prêt et de réitération de la vente dans les délais initialement convenus ne pouvait être accueillie."

L'occasion de rappeler que la durée de validité du compromis ne correspond :

- NI au délai entre sa signature et la date fixée pour la réitération authentique, sauf si cela est clairement mentionné à l'avant-contrat - rare en pratique, et dans ce cas c'est à la double condition :

1. qu'il n'y ait pas eu de prorogation tacite par une poursuite des échanges entre les parties,

2. que le vendeur l'oppose de bonne foi.

- NI à une durée illimitée (tout engagement perpétuel étant prohibé en droit des contrats - art. 1210 du Cciv). 

La date de réitération n'est que 𝐥𝐞 𝐩𝐨𝐢𝐧𝐭 𝐝𝐞 𝐝𝐞́𝐩𝐚𝐫𝐭 de l'exigibilité des obligations contractées.

En pratique, le compromis devient caduque a expiration d'un dernier délai accordé à l'acquéreur par mise en demeure adressée par le vendeur en LRAR ou sommation d'huissier, après cette date de réitération - lui demandant :

- SOIT de justifier de la réalisation des conditions suspensives,

- SOIT, de dire qu’il y renonce.

Le cabinet Sylvie MARCILLY se tient à votre disposition pour assurer la défense de vos droits.