Vices apparents en VEFA : peut-on contourner le délai d'un an pour agir contre le vendeur ?

⚖️ Cour de Cassation, 3ème civ, 13 février 2025 - Pourvoi n° 23-15.846

Lorsqu'un acquéreur prend livraison d'un appartement vendu en l'état futur d'achèvement (VEFA), il peut découvrir des désordres ou des non-conformités qui étaient apparents au moment de la livraison.

Il peut s'agir, par exemple, de défauts de finition, de dimensions non conformes, d'équipements manquants ou encore d'emplacements de stationnement ne respectant pas les caractéristiques prévues au contrat.

Dans cette situation, la loi lui reconnaît une garantie spécifique.

Mais cette garantie est enfermée dans un délai particulièrement bref : l’action doit être engagée dans le délai d’un an et un mois suivant la livraison.

L'acquéreur peut-il, une fois ce délai expiré, agir sur un autre fondement juridique, comme le manquement du vendeur à son devoir d'information ou la responsabilité contractuelle de droit commun ?

Par un arrêt du 13 février 2025 (Cass. 3e civ., n° 23-15.846), la Cour de cassation répond clairement par la négative.

Qu'est-ce qu'un vice apparent en matière de VEFA ?

La distinction entre vice apparent et vice caché est essentielle.

Le vice apparent est celui que l'acquéreur peut constater lors de la livraison ou dans le délai qui suit, soit parce qu'il est visible, soit parce qu'il peut être décelé au moyen de vérifications normales.

À l'inverse, le vice caché ne se révèle qu'ultérieurement.

En matière de VEFA, les vices apparents relèvent d'un régime juridique particulier prévu par les articles 1642-1 et 1648 du Code civil.

Les faits

En l'espèce, des acquéreurs avaient acheté un appartement ainsi que deux places de stationnement dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement.

Après la livraison, ils avaient constaté plusieurs désordres et non-conformités, concernant notamment les dimensions des places de parking.

Une expertise judiciaire avait été ordonnée.

À l'issue de cette expertise, ils avaient engagé une action au fond contre le vendeur et les constructeurs.

Toutefois, cette action avait été introduite plus d'un an après l'ordonnance ayant désigné l'expert judiciaire.

Quel est le délai pour agir ?

L’acquéreur doit agir dans un délai particulièrement bref.

L’article 1642-1 du Code civil prévoit que le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé des vices de construction ou défauts de conformité apparents ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois suivant la prise de possession par l’acquéreur.

L’article 1648, alinéa 2, précise que l’action doit ensuite être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé de ces vices ou défauts de conformité.

Ainsi, lorsque la réception des travaux est intervenue avant la livraison, l’acquéreur dispose, en pratique, d’un délai d’un an et un mois à compter de la prise de possession du bien pour engager son action.

Ce délai est un délai de forclusion. Son expiration entraîne l’irrecevabilité de l’action, quelle que soit la nature ou la gravité des désordres.

Une demande d’expertise judiciaire formée avant son expiration peut interrompre ce délai.

Un nouveau délai d’un an recommence alors à courir à compter de l’ordonnance désignant l’expert. En revanche, l’expertise judiciaire ne suspend pas le délai de forclusion pendant toute la durée des opérations d’expertise.

Dans l’affaire jugée le 13 février 2025, les acquéreurs avaient engagé leur action au fond plus d’un an après l’ordonnance ayant désigné l’expert judiciaire.

Leur demande était donc forclose.

Les acquéreurs pouvaient-ils invoquer un autre fondement juridique ?

Pour tenter d'échapper à cette forclusion, les acquéreurs soutenaient que leur action reposait non pas sur la garantie des vices apparents, mais sur le manquement du vendeur à son obligation d'information.

Ils espéraient ainsi bénéficier du délai de prescription de droit commun de cinq ans.

La Cour de cassation rejette cette argumentation.

Elle rappelle que lorsque les demandes tendent à obtenir la réparation de vices apparents révélés lors de la livraison, elles relèvent exclusivement du régime institué par l'article 1642-1 du Code civil.

Il n'est donc pas possible de contourner ce régime en invoquant la responsabilité contractuelle de droit commun ou un autre fondement juridique.

Pourquoi cette décision est-elle importante ?

Cet arrêt rappelle une règle essentielle en matière de contrat de VEFA.

La qualification juridique retenue par les parties ne suffit pas à modifier le régime applicable.

Les juges recherchent la véritable nature des désordres invoqués.

Si les demandes concernent des vices apparents, elles demeurent soumises au régime spécifique de la garantie des vices apparents, même si l'acquéreur invoque un autre fondement juridique.

Quelles précautions doivent prendre les acquéreurs ?

La découverte de désordres apparents lors de la livraison doit conduire l'acquéreur à agir avec une particulière vigilance.

Il est généralement recommandé :

• de formuler des réserves précises lors de la livraison lorsque les désordres sont immédiatement visibles,

• de conserver l'ensemble des échanges avec le vendeur,

• de solliciter rapidement un avis technique lorsque des non-conformités apparaissent,

• et de veiller au respect des délais légaux avant d'engager toute procédure.

  
  

L'organisation d'une expertise judiciaire ne dispense pas, à elle seule, de surveiller l'expiration du délai de forclusion.

Ce qu'il faut retenir

Les vices apparents affectant un immeuble vendu en l'état futur d'achèvement relèvent d'un régime spécifique prévu par les articles 1642-1 et 1648 du Code civil.

L'action engagée pour obtenir leur réparation doit impérativement respecter le délai de forclusion prévu par ces textes.

Par son arrêt du 13 février 2025, la Cour de cassation confirme qu'il n'est pas possible de contourner ce régime en invoquant la responsabilité contractuelle de droit commun ou un prétendu manquement du vendeur à son devoir d'information lorsque les demandes portent, en réalité, sur des vices apparents révélés lors de la livraison.