Cass. civ. 3, 21 novembre 2024, n° 21-12.661, FS-B
Par acte notarié en date du 21 octobre 1971, promettants et bénéficiaires concluent une promesse unilatérale de vente d’une parcelle de plus de 2000 m2 à Marseille, pour une durée de 4 années avec prorogation tacite à compter du 1er novembre 1971, « jusqu'à un an après la mise en service de la rocade » au prix en francs équivalent à 78.257 €.
La rocade a été ouverte à la circulation partiellement en 2016, l’hériter du bénéficiaire lève l’option par lettre RAR du 18 novembre 2016.
Le promettant refuse, au motif, notamment, que la promesse de vente serait nulle pour vileté du prix.
A ce titre, l’article 1591 du Code Civil dispose que :
« Le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties », ce qui implique, pour la Cour de Cassation, que le caractère tellement dérisoire ou peu sérieux d’un prix puisse être considéré comme une absence de prix, fondant l’annulation de la vente, par absence de cause, l’article 1131 du Code Civil disposant à ce titre :
« L'obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet. », tandis que pour le contrat de vente, la cause réside dans l’échange d’une chose et d’un prix (article 1583 du Code Civil).
L’héritier du promettant exposait avoir reçu plusieurs offres d’achat du terrain, notamment par un promoteur à hauteur de 2 millions d’euros, en vue de la construction d'un ensemble immobilier de 2800 m2 de surface de plancher…
Par arrêt rendu le 5 janvier 2021 (CA Aix en Provence, 05-01-2021, n° 19/16719), la Cour d’Appel considère que la promesse de vente est nulle pour vil prix et retient :
« Il ressort de ces éléments concordants que le prix proposé par Monsieur Aa A n'est ni réel, ni sérieux » ; elle rejette la demande de transfert de propriété de l’héritier du bénéficiaire, qui se pourvoit en Cassation.
Par arrêt rendu le 11 juillet 2024, la Cour de Cassation lui donne raison en reprochant à la Cour d’Appel d’avoir évalué la vileté du prix au jour de la levée d’option tandis qu’elle aurait dû l’évaluer à la date de la conclusion de la promesse de vente.
Il était en effet inexact de considérer que le bénéficiaire de la promesse de vente avait proposé un prix en levant l’option d’achat.
La Cour de Cassation motive en ces termes sa décision :
« Pour confirmer le rejet de la demande de transfert de la propriété de l'immeuble promis, l'arrêt énonce que l'appréciation du prix s'effectue, non pas à la date de la promesse, mais à celle de l'échange de l'accord des volontés, c'est-à-dire à la date de levée de l'option par le bénéficiaire, soit en l'occurrence le 18 novembre 2016, la disparité entre les offres de prix obtenues par le promettant et la proposition d'achat émanant du bénéficiaire établissant le caractère ni réel ni sérieux du prix et conduisant à la nullité de l'acte.
En statuant ainsi, alors que la promesse unilatérale de vente est un avant-contrat qui contient, outre le consentement du vendeur, les éléments essentiels du contrat définitif qui serviront à l'exercice de la faculté d'option du bénéficiaire, de sorte que la vileté du prix s'apprécie, à la différence de l'action en rescision pour lésion ouverte dans les conditions prévues par les articles 1674 et suivants du code civil, à la date de la promesse et non à celle de la levée d'option, la cour d'appel a violé les textes susvisés. »
On s’étonnera également de l’étonnante durée de validité de la promesse de vente.
Cependant, l’article 1210 du Code Civil n’interdit que les engagements perpétuels.
C’est la raison pour laquelle l’article 7 alinéa 1er de la Loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dite Loi Hoguet prévoit que les promesses de vente doivent être limitées dans le temps à peine de nullité.
L’article L.290-1 du Code de la Construction et de l’Habitation prévoit quant à lui que toute promesse de vente dont la durée de validité excède 18 mois est nulle si elle n’est pas constatée par acte authentique.
En l’espèce, la promesse de vente avait été conclue par acte notarié… !
Kommentare