Promesse de vente : une levée d’option insuffisante faute de réitération authentique à temps.

CA de PARIS, 3 octobre 2025, RG 24/15401

Décision Cour d'appel de Paris : RG n°24/15401 | Cour de cassation

Les circonstances de l'affaire

Par acte notarié du 22 juin 2020, la SCI V. (promettante), consent à la Société B. ultérieurement substituée par la Société 34 R. (bénéficiaire), une promesse unilatérale de vente d'un bien, au prix d'1.100.000 €, avec une condition essentielle tenant au fait que le bien devait être libre de toute occupation avant la signature de l'acte authentique.

Le délai de réalisation est fixé pour une durée expirant le 30 novembre 2020 à seize heures., celui pouvant être éventuellement prorogé.

La clause de réalisation précisait (classiquement) : "en cas de carence du promettant pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l'encontre du Bénéficiaire de l'expiration du délai fixé ci-dessus".

La promesse de vente précisait que la réalisation de la promesse aurait lieu :

• Soit, par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagné du paiement du prix de vente,

  
  

• Soit, en cas d'impossibilité de signer l'acte de vente avant l'expiration du délai contractuel - que ce soit par le fait du promettant ou en l'absence d'un ou plusieurs documents nécessaires à la régularisation de l'acte - par la levée de l'option faite par tous moyens auprès du notaire rédacteur, dans le même délai, accompagnée du paiement du prix de vente.

La chronologie

Le 27 octobre 2020, la SAS 34 R. verse l'intégralité du prix de vente au notaire, et lève formellement l'option d'achat le 27 novembre 2020, par un mail dans lequel elle indique subordonner la signature de l'acte authentique à la vérification que les locaux soient vides.

Le promettant avait vidé les lieux et proposé une visite de constat au bénéficiaire, le 27 novembre 2020, mais il n'a pas donné suite à sa proposition.

Le 30 novembre 2020, l'acte authentique n'a pas été signé, le promettant considère la promesse caduque et demande le paiement de l'indemnité d'immobilisation de 110.000 €.

Le 12 décembre 2020, la SAS R. publie la promesse de vente au service de publicité foncière, ce qui empêche toute vente à un tiers.

En janvier 2021, la SAS R. somme la SCI V. de réitérer la vente, elle refuse.

La SAS R. décidé d'agir en réalisation forcée de la vente.

Le Jugement, confirmé par la Cour d'Appel

Le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY juge caduque la promesse de vente et condamne la SAS R. au paiement de l'indemnité d'immobilisation de 110.000 €.

La SAS R. interjette appel.

La SAS R. soutient que la levée d’option du 27 novembre 2020 avait rendu la vente parfaite, le prix ayant été payé depuis le 27 octobre 2020.

La SCI V. soutient, elle, que la promesse avait expiré de plein droit le 30 novembre 2020 à 16 heures, rapportant la preuve que les locaux étaient bien vides et disponibles avant cette date, ce dont elle avait informé la bénéficiaire, qui n'avait souhaité, ni constater l'état des locaux, ni réitérer la vente dans le délai contractuel.

La SCI V. demandait par ailleurs le paiement d'une somme de 150.000 € de dommages et intérêts pour la publication abusive de la promesse de vente.

La Cour d'Appel lui donne raison, elle retient :

• sur la levée d'option :

"La SAS [Adresse 3], dès lors que les conditions de la levée de l'option prévues à la promesse unilatérale étaient remplies et que la condition particulière tenant aux locaux vides était également justifiée par les constatations de l'huissier de justice, trois jours avant la date d'échéance de la promesse, était donc tenue de signer l'acte authentique.

Elle ne peut en effet valablement exciper de l'empêchement tenant à l'impossibilité de visiter les lieux avant cette signature quand les échanges de courriels établissent que la SCI Volmont lui a proposé le 27 novembre puis le jour de l'échéance de la promesse, le 30 novembre, de visiter le bien vide, proposition à laquelle la bénéficiaire n'a pas répondu ne donnant aucune explication sur son défaut de réponse.

La SAS [Adresse 3] ne démontrant pas l'impossibilité de signer l'acte authentique dans le délai contractuel du fait du promettant, sa volonté exprimée de lever l'option, accompagnée du paiement du prix, est inopérante à permettre la constatation de la réalisation de la vente."

• sur les conséquences de la publication de la promesse :

"Cependant il échet de constater que l'irrégularité de la levée de l'option faisant obstacle au transfert de propriété, la SCI [Adresse 3] n'était pas fondée à faire publier de manière unilatérale et arbitraire la promesse de vente.

Elle doit donc répondre des conséquences délictuelles de son comportement au regard de l'obstacle mis à la libre disposition du bien appartenant à la SCI Volmont du fait de la publication litigieuse intervenue le 12 décembre 2020.

Ce préjudice au regard des 5 années de procédure durant lesquelles la publication de la promesse au profit de la SCI [Adresse 3] a constitué, par le fait de cette dernière, une entrave à la libre disposition de son bien par la SCI Volmont sera réparé par une somme de 50 000 euros que la SCI [Adresse 3] sera condamnée à régler à la SCI Volmont, sans qu'il y ait lieu de statuer sur la demande de dommages et intérêts formée par l'appelante en suite de la motivation de l'arrêt."

Point de vigilance : la publication de la promesse de vente au service de publicité foncière (SPF) avant contentieux

Une promesse unilatérale de vente n'a pas à être obligatoirement publiée au SPF, ni la levée d'option, seul l'acte notarié, finalisant la vente, doit être publié au SPF, pour qu'elle soit opposable aux tiers.

Le bénéficiaire d'une PUV peut prendre l'initiative de la publier, pour informer les tiers, si elle a été rédigée par notaires (une PUV sous seing privé ne peut faire l'objet d'une publication - article 710-1 alinéa 2 du Code Civil).

Si la vente n'est pas confirmée judiciairement, ou par voie amiable, le propriétaire - promettant, peut solliciter le versement de dommages et intérêts si la publication l'a privé - compte tenu du contentieux en cours et de l'aléa pesant sur la levée de la publication - de toute possibilité de trouver un acquéreur à bon prix.

Sylvie MARCILLY, Avocat expert en sinistres immobiliers - indemnisation sinistres habitation & litiges assurances - sylvie.marcilly@avocat.fr