Vente immobilière : les combles aménageables.

Le contexte, le débat

Les combles d'une maison sont aménagés, aménageables ou non aménageables - quand la structure existante ne permet pas de l'aménager sans travaux modifiant la structure du bâtiment, car les travaux d'aménagement sont ceux consistant à rendre habitables les combles, par la pose de cloisons de distribution, d'équipements sanitaires, revêtement de sol - sans renfort de la structure (plancher - charpente).

Lorsque le vendeur vend des combles qualifiés d'aménageables - de jurisprudence désormais bien établie - il ne peut s'agir que de combles dans lesquels aucune modification ou renfort structurel n'est nécessaire pour les rendre habitables.

A défaut, le vendeur engage sa responsabilité au titre de son obligation de délivrance conforme (article 1604 du Code Civil) et l'agent immobilier, au titre d'un manquement à ses devoirs de vérification et conseil.

L'obligation de délivrance conforme du vendeur

En application de l’article 1604 du Code Civil, le vendeur est tenu par une obligation de délivrer un bien conforme aux caractéristiques et qualités spécifiées par la convention des parties. Il s’agit d’une obligation de résultat.

La Cour de Cassation a retenu dans des circonstances similaires que l'immeuble convenu n'est pas délivré si la notice descriptive du bien de l'acte sous seing privé indique que la maison comporte un grenier aménageable sur la totalité du bâtiment alors que cet aménagement ne peut être effectué qu'après la réalisation de travaux de maçonnerie et de charpente.

 Cass. 3^e civ., 3 déc. 2002, n° 01-14.866

Le manquement est a fortiori établi lorsque, contrairement à ce qu'avait annoncé le vendeur, les combles ne sont pas aménageables et ne constituent même pas un grenier utilisable en l'état.

 Cass. 3^e civ., 2 févr. 2017, n° 15-20.625

La responsabilité de l'agent immobilier

Le rôle de l’agent immobilier ne consiste pas seulement à rapprocher deux personnes autour d’une transaction immobilière, il doit contribuer à réunir les conditions qui assureront la régularité et la fiabilité de cette transaction.

Fondée sur l’article 1240 du Code Civil, cette obligation consiste pour l’agent immobilier qui prête son concours à la rédaction d’un acte à s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique dudit acte, même à l’égard de la partie qui ne l’a pas mandatée.

Cette obligation lui impose de vérifier l’exactitude des mentions portées dans l’acte qu’il rédige.

L’obligation de rédiger des actes efficaces est une obligation de résultat.

Il a ainsi été jugé par la Cour de Cassation, en matière de combles vendus aménageables - que l’agent immobilier avait engagé sa responsabilité délictuelle à l’égard de l’acquéreur :

« Vu l'article 1382 du Code civil ;

Attendu que les époux X... ont donné mandat à l'agence immobilière ORPI de vendre leur maison d'habitation, qu'une promesse de vente mentionnant l'existence de combles aménagés a été signée avec M. et Mme Y... le 26 septembre 1998, la vente étant réitérée par acte authentique le 12 décembre 1998 ; que souhaitant procéder à un aménagement complémentaire des combles, les acquéreurs se sont vus opposer un refus pour des motifs techniques tenant à l'absence de plancher porteur ;

Attendu que pour débouter M. et Mme Y... de leur demande en dommages-intérêts formée contre l'agent immobilier, la cour d'appel retient que l'EURL Promissimo qui n'est pas un professionnel du bâtiment, n'était pas tenue de s'assurer que le plancher en aggloméré revêtu d'un lino qui se trouvait dans les combles de la maison des époux X..., reposait sur des solivettes dont la résistance était suffisante pour pouvoir aménager ces combles sans faire de travaux supplémentaires ;

Qu'en statuant ainsi alors que l'agent immobilier est tenu en sa qualité de professionnel de vérifier au besoin avec l'assistance d'un tiers que l'immeuble vendu par ses soins est conforme à la description qui en a été faite aux acquéreurs, la cour d'appel a violé l'article susvisé. »

Cour de Cassation, Chambre civile 1, du 29 novembre 2005, 02-15.021

Une nouvelle illustration de cette jurisprudence par un arrêt rendu le 26 juin 2025 par la Cour de Cassation

⚖️ Cour de Cassation, 3ème chambre Civile, 26 juin 2025 - pourvoi n° 23.14-451

Pourvoi n°23-14.451 | Cour de cassation

M. et Mme [I] (les vendeurs) ont vendu à M. et Mme [U] (les acquéreurs) une maison comprenant des combles aménageables.

Soutenant qu'il s'agissait de combles perdus nécessitant des travaux importants, les acquéreurs ont assigné les vendeurs en réparation de leurs préjudices.

La Cour de Cassation confirme l'arrêt rendu par la Cour d'Appel d'AMIENS (17 janvier 2023 - n°22/01107) et retient :

"Ayant constaté que l'acte de vente du 13 décembre 2008 portait sur une maison comprenant des combles aménageables, la cour d'appel, qui a retenu qu'il résultait d'une consultation amiable et de l'expertise judiciaire que les combles étaient perdus et ne pouvaient correspondre à des combles aménageables, dès lors qu'il était nécessaire, pour qu'ils le deviennent, de réaliser des travaux de modification et de renforcement de la charpente, a pu en déduire que les vendeurs avaient manqué à leur obligation de délivrance."

La Cour d'Appel d'AMIENS avait souligné dans sa motivation :

"L'emploi du terme de 'combles aménageables', plutôt que de combles tout court, renvoie à une notion qui fait immédiatement sens pour des acquéreurs, même profanes, lesquels comprennent qu'ils auront la possibilité de créer une ou plusieurs pièces supplémentaires sans gros oeuvre (sans modification de la charpente ou sans avoir besoin d'un accès aux murs porteurs), pour un coût relativement prévisible et raisonnable (travaux d'isolation, parquet, cloisons, travaux d'électricité et de plomberie éventuellement).

Il s'agit d'un avantage qui n'est nullement négligeable, qui est entré dans le champ contractuel et dont l'absence peut être indemnisée sur le fondement de l'obligation de délivrance et de la conformité du bien à sa description, sans avoir à examiner la question de savoir s'il s'est agi d'un élément déterminant du consentement des acquéreurs."

Cette jurisprudence confirme que la notion de combles aménageables implique - juridiquement - que les acquéreurs n'aient aucun travaux structurels à réaliser pour rendre les combles habitables, quel qu'en soit le coût.

Sylvie MARCILLY, Avocat expert en sinistres immobiliers - indemnisation sinistres habitation & litiges assurances - sylvie.marcilly@avocat.fr