Désordres provenant des parties communes : qui peut agir en justice ?
Lorsqu'un immeuble est soumis au statut de la copropriété, la détermination de la personne habilitée à agir en justice n'est pas toujours évidente.
Le dommage peut affecter les parties communes, les parties privatives ou encore les immeubles voisins.
Selon les cas, l'action appartiendra au syndicat des copropriétaires, au copropriétaire lui-même ou encore au tiers victime.
La jurisprudence de la Cour de cassation a progressivement précisé la répartition de ces actions.
Voici les principales règles applicables.
Un copropriétaire peut-il demander le paiement des travaux de réparation des parties communes ?
En principe, non.
La Cour de cassation l'a rappelé dans un arrêt du 8 juin 2023 (Cass. 3e civ., n° 21-15.692).
Même lorsqu'un copropriétaire subit personnellement les conséquences de désordres affectant les parties communes, il ne peut pas demander en justice le paiement du coût des travaux destinés à réparer ces parties communes.
Cette action appartient exclusivement au syndicat des copropriétaires.
Cette solution résulte des articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965.
Le syndicat est seul chargé de la conservation de l'immeuble et de l'administration des parties communes.
Il est donc également seul habilité à percevoir les indemnités destinées à financer leur remise en état.
Cette règle garantit que les sommes allouées par le juge seront effectivement affectées à la réparation des parties communes dans l'intérêt collectif des copropriétaires.
Dans quels cas le syndicat des copropriétaires agit-il seul ?
Le syndicat est notamment recevable à agir lorsque les désordres affectent directement les parties communes.
Il peut par exemple rechercher la responsabilité :
d'un constructeur au titre de la garantie décennale,
d'un entrepreneur,
d'un architecte,
d'un bureau d'études,
d'un assureur,
ou de tout autre responsable des dommages.
Son action peut également porter sur des désordres affectant des parties privatives lorsqu'ils trouvent leur origine dans un vice ou un défaut des parties communes.
La jurisprudence l'admet notamment en présence :
d'un dysfonctionnement d'une installation collective de chauffage ou de climatisation,
d'un défaut affectant des équipements communs,
ou encore de nuisances provenant des parties communes.
Dans ces hypothèses, le syndicat agit dans l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires.
Un copropriétaire peut-il malgré tout agir personnellement ?
Oui.
La circonstance que les désordres trouvent leur origine dans les parties communes ne prive pas le copropriétaire de tout recours.
Encore faut-il qu'il justifie d'un préjudice personnel.
Il peut ainsi demander réparation des conséquences propres qu'il subit.
Par exemple :
la privation de jouissance de son appartement,
des infiltrations affectant son lot,
une perte de loyers,
un trouble d'exploitation,
ou tout autre préjudice distinct de celui subi par la copropriété.
En revanche, il ne peut obtenir le paiement des travaux destinés à réparer les parties communes elles-mêmes.
Comment distinguer le préjudice collectif du préjudice personnel ?
C'est souvent la principale difficulté.
Prenons un exemple.
Une toiture commune présente des infiltrations.
Les travaux de réfection de cette toiture relèvent exclusivement de l'action du syndicat des copropriétaires.
En revanche, si ces infiltrations endommagent un appartement ou empêchent son propriétaire de le louer, ce dernier peut agir personnellement afin d'obtenir réparation de son propre préjudice.
Les deux actions peuvent donc être exercées simultanément.
Les voisins de la copropriété peuvent-ils agir contre le syndicat ?
Oui.
L'article 14, alinéa 5, de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires comme aux tiers lorsqu'ils trouvent leur origine dans les parties communes.
Cette responsabilité présente une particularité importante.
Elle est engagée sans qu'il soit nécessaire de démontrer une faute du syndicat.
Autrement dit, la victime n'a pas à établir un défaut d'entretien ou une faute de gestion.
Il lui suffit de démontrer que le dommage trouve son origine dans les parties communes.
Le syndicat peut-il ensuite exercer un recours contre le véritable responsable ?
Oui.
Après avoir indemnisé la victime, le syndicat peut rechercher la responsabilité de la personne à l'origine des désordres.
Il peut notamment agir contre :
un copropriétaire ayant réalisé des travaux irréguliers,
une entreprise,
un constructeur,
un architecte,
leurs assureurs respectifs.
Cette action récursoire permet de faire supporter définitivement la charge financière au véritable responsable des désordres.
Le syndic peut-il également engager sa responsabilité ?
Oui.
Le syndic est chargé d'assurer la conservation de l'immeuble.
À ce titre, l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 lui impose notamment de faire exécuter, de sa propre initiative, les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.
La Cour de cassation rappelle régulièrement que cette obligation peut engager sa responsabilité lorsqu'il s'abstient d'agir alors qu'une intervention urgente était nécessaire.
Il peut ainsi être condamné aux côtés du syndicat lorsque son inertie a contribué à l'aggravation des dommages.
Que faut-il entendre par "travaux urgents" ?
La notion de travaux urgents ne vise pas tous les travaux d'entretien.
Elle concerne essentiellement les interventions immédiatement nécessaires pour préserver la sécurité des personnes ou empêcher une aggravation rapide des désordres.
Il peut notamment s'agir :
de la mise en sécurité d'un immeuble menaçant de s'effondrer,
du confortement provisoire d'une structure,
de la réparation d'une canalisation provoquant d'importants dégâts des eaux,
ou encore de travaux indispensables à la salubrité des logements.
Dans ces situations, le syndic peut intervenir sans autorisation préalable de l'assemblée générale.
Ce qu'il faut retenir
En copropriété, la personne habilitée à agir dépend essentiellement de la nature du préjudice invoqué.
Le syndicat des copropriétaires agit pour obtenir la réparation des atteintes affectant les parties communes et les intérêts collectifs des copropriétaires.
Le copropriétaire conserve, quant à lui, le droit de demander réparation de son préjudice personnel, même lorsque celui-ci trouve son origine dans les parties communes.
Enfin, les tiers victimes peuvent engager la responsabilité du syndicat lorsque leur dommage provient de l'état des parties communes, celui-ci disposant ensuite d'un recours contre le véritable responsable des désordres.
Questions fréquentes
Un copropriétaire peut-il agir seul contre un constructeur lorsque les parties communes sont affectées ?
Oui, mais uniquement dans certaines limites.
Le copropriétaire peut agir personnellement lorsqu'il justifie d'un préjudice propre résultant des désordres affectant les parties communes.
En revanche, il ne peut pas demander le paiement du coût des travaux destinés à réparer les parties communes. Cette action appartient exclusivement au syndicat des copropriétaires.
Qui reçoit l'indemnité destinée à financer les travaux de réparation des parties communes ?
L'indemnité est versée au syndicat des copropriétaires.
Cette règle permet de garantir que les sommes obtenues seront effectivement affectées à la remise en état des parties communes, dans l'intérêt collectif de la copropriété.
Un copropriétaire peut-il demander réparation de ses propres préjudices ?
Oui.
Lorsque les désordres affectant les parties communes lui causent un préjudice personnel, il peut agir directement pour obtenir réparation.
Il peut notamment demander l'indemnisation :
de troubles de jouissance,
de pertes locatives,
de dégradations affectant son lot privatif,
ou de tout autre préjudice personnel directement lié aux désordres.
Cette action est indépendante de celle exercée par le syndicat des copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires peut-il agir pour des désordres affectant les parties privatives ?
Oui, dans certaines situations.
Le syndicat est recevable à agir lorsque les désordres affectant les parties privatives trouvent leur origine dans un vice ou un défaut des parties communes ou d'un équipement collectif.
Il agit alors dans l'intérêt collectif de la copropriété afin d'obtenir la réparation des désordres à leur source.
Un voisin de l'immeuble peut-il agir directement contre le syndicat des copropriétaires ?
Oui.
Lorsqu'un dommage trouve son origine dans les parties communes, le syndicat des copropriétaires peut voir sa responsabilité engagée sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.
La victime n'a pas à démontrer une faute du syndicat. Il lui suffit d'établir que son dommage provient des parties communes.
Le syndicat pourra ensuite exercer, s'il y a lieu, un recours contre le véritable responsable.
Le syndicat est-il responsable même s'il n'a commis aucune faute ?
Oui.
L'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 instaure une responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires à l'égard des copropriétaires et des tiers lorsque les dommages trouvent leur origine dans les parties communes.
Cette responsabilité est indépendante de toute faute.
Elle ne fait toutefois pas obstacle aux recours que le syndicat peut exercer contre les personnes effectivement responsables des désordres.
Le syndic peut-il être personnellement responsable ?
Oui.
Le syndic est tenu d'assurer la conservation de l'immeuble et d'exécuter les obligations qui lui sont confiées par la loi.
S'il manque à son obligation de diligence, notamment en s'abstenant de faire réaliser des travaux urgents indispensables à la sauvegarde de l'immeuble ou en n'informant pas correctement l'assemblée générale de la nécessité de ces travaux, sa responsabilité peut être engagée.
Selon les circonstances, cette responsabilité peut être retenue aux côtés de celle du syndicat des copropriétaires.
Le syndic peut-il faire réaliser des travaux sans autorisation de l'assemblée générale ?
Oui, lorsqu'il s'agit de travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.
L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 lui permet d'intervenir de sa propre initiative lorsqu'une intervention immédiate est indispensable pour préserver la sécurité des personnes ou éviter une aggravation rapide des désordres.
Il devra ensuite rendre compte de ces mesures à l'assemblée générale.
Qu'entend-on par « travaux urgents » ?
La notion de travaux urgents est appréciée au regard des circonstances.
Il s'agit des interventions qui ne peuvent être différées sans faire courir un risque sérieux à l'immeuble ou à ses occupants.
Peuvent notamment relever de cette catégorie :
la mise en sécurité d'un immeuble menaçant de s'effondrer,
des travaux provisoires de confortement,
la réparation d'une fuite importante provoquant des dégâts des eaux,
la sécurisation d'un élément de façade présentant un risque de chute.
En revanche, les travaux d'entretien courant ou les améliorations de l'immeuble demeurent soumis aux règles habituelles de décision de l'assemblée générale.
Les actions du syndicat et du copropriétaire peuvent-elles être exercées simultanément ?
Oui.
Ces actions poursuivent des objectifs différents.
Le syndicat agit pour obtenir la réparation des atteintes portées aux parties communes et préserver les intérêts collectifs de la copropriété.
Le copropriétaire agit, quant à lui, pour obtenir l'indemnisation de son préjudice personnel.
Ces deux actions peuvent donc être engagées parallèlement contre les mêmes responsables.
Commentaires