Arrêté de mise en sécurité : votre assurance prend-elle en charge les conséquences d'une menace d'effondrement ?

Lorsqu'un immeuble menace de s'effondrer, les conséquences sont souvent considérables : évacuation des occupants, étaiement d'urgence, arrêté de mise en sécurité, fermeture des commerces, relogement, perte de loyers ou interruption d'activité.

Dans cette situation, une question revient systématiquement :

Ces conséquences sont-elles couvertes par l'assurance ?

La réponse dépend essentiellement des garanties prévues par le contrat souscrit.

Certaines polices multirisques habitation ou immeuble comportent une garantie « Effondrement », dont le champ d'application a été précisé à plusieurs reprises par la Cour de cassation.

Qu'est-ce qu'une menace d'effondrement ?

La menace d'effondrement correspond à une situation dans laquelle la stabilité d'un immeuble est gravement compromise, sans que celui-ci se soit nécessairement déjà effondré.

Cette situation peut résulter de causes très diverses :

• un mouvement de terrain,

• un affaissement des fondations,

• des infiltrations importantes,

• un incendie,

• un défaut structurel,

• des travaux réalisés sur un immeuble voisin.

  
  

Les désordres peuvent se traduire par des fissures importantes, des déformations de la structure, des planchers instables ou toute autre atteinte susceptible de compromettre la solidité de l'immeuble.

Lorsque le danger apparaît imminent, le maire peut engager une procédure de mise en sécurité.

Que se passe-t-il lorsqu'un arrêté de mise en sécurité est pris ?

Lorsqu'un immeuble présente un danger pour ses occupants ou pour le public, le maire peut prendre un arrêté de mise en sécurité.

L'objectif de cette procédure n'est pas de rechercher les responsabilités, mais de faire cesser le danger dans les meilleurs délais.

Selon les circonstances, plusieurs mesures peuvent être imposées :

• l'évacuation totale ou partielle de l'immeuble,

• la mise en place d'un périmètre de sécurité,

• la réalisation de travaux de confortement provisoire (par exemple la pose d'étais),

• puis, dans un second temps, la réalisation des travaux définitifs nécessaires à la suppression du risque.

Lorsque le danger est particulièrement grave, ces mesures peuvent être ordonnées dans le cadre d'une procédure d'urgence.

Le propriétaire ou, selon les cas, le syndicat des copropriétaires est tenu d'exécuter les travaux prescrits par l'arrêté.

Toutes les assurances couvrent-elles le risque d'effondrement ?

Non.

Contrairement à la garantie contre les catastrophes naturelles, la garantie « Effondrement » n'est pas obligatoire.

Chaque assureur est libre de proposer ou non cette garantie dans ses contrats.

Lorsque cette garantie existe, son étendue dépend exclusivement des stipulations prévues par les conditions générales et particulières du contrat d'assurance.

Il est donc indispensable d'examiner précisément :

• la définition contractuelle de l'évènement effondrement ou menace d'effondrement garanti,

• les exclusions de garantie,

• les plafonds d'indemnisation,

• les franchises applicables.

  
  

Certaines polices couvrent uniquement l'effondrement effectif d'un bâtiment.

D'autres étendent leur garantie aux situations dans lesquelles un effondrement est imminent.

L'analyse du contrat constitue donc toujours la première étape avant toute prise de position sur la mobilisation de la garantie.

Quels préjudices peuvent être pris en charge ?

Lorsque la garantie est mobilisable, plusieurs catégories de préjudices peuvent être couvertes.

Selon les stipulations du contrat, il peut notamment s'agir :

• des travaux de mise en sécurité,

• des travaux de réparation,

• des dommages causés au bâtiment,

• des frais de relogement,

• des pertes de loyers,

• des pertes d'exploitation,

• des frais annexes prévus par le contrat.

  
  

L'étendue de cette indemnisation varie d'un contrat à l'autre.

Il est donc essentiel de ne pas raisonner uniquement à partir de l'intitulé de la garantie, mais d'examiner précisément les conditions dans lesquelles elle est susceptible de s'appliquer.

Une menace d'effondrement est-elle couverte si l'immeuble ne s'est pas effondré ?

C'est l'une des principales difficultés rencontrées en pratique.

Il n'est pas rare que les mesures de mise en sécurité, notamment la pose d'étais ou de dispositifs de confortement provisoire, permettent d'éviter l'effondrement de l'immeuble.

Dans cette hypothèse, une question se pose naturellement : la garantie « Effondrement » demeure-t-elle applicable alors que le bâtiment est resté debout ?

La réponse dépend, là encore, de la rédaction du contrat d'assurance.

Certaines polices définissent précisément la notion d'effondrement, tandis que d'autres utilisent des formulations plus générales qui ont donné lieu à des difficultés d'interprétation.

Un assureur peut-il refuser sa garantie en invoquant un défaut d'entretien ?

De nombreuses polices d'assurance excluent les dommages résultant d'un défaut d'entretien imputable à l'assuré.

L'article L. 113-1 du Code des assurances prévoit que les exclusions de garantie doivent être formelles et limitées.

Cette exigence est régulièrement rappelée par la Cour de cassation. Concrètement, une clause d'exclusion doit permettre à l'assuré de déterminer, avec suffisamment de précision, les situations dans lesquelles il ne bénéficiera pas de la garantie. Une clause trop générale, imprécise ou susceptible de plusieurs interprétations peut être écartée par le juge.

La Cour de cassation a été saisie à plusieurs reprises de clauses excluant les dommages résultant d'un « défaut d'entretien ».

Dans plusieurs décisions, elle a considéré que certaines rédactions ne répondaient pas aux exigences de précision imposées par l'article L. 113-1 du Code des assurances.

Ainsi, par un arrêt du 6 octobre 2011 (Cass. 2e civ., n° 10-10.001), elle a jugé qu'une clause visant de manière générale un « défaut d'entretien ou de réparation caractérisé et connu de l'assuré » ne se référait pas à des critères suffisamment précis pour recevoir application.

Cette solution a ensuite été reprise dans plusieurs décisions rendues tant par la Cour de cassation que par des cours d'appel.

Il ne s'en déduit toutefois pas que toute clause relative au défaut d'entretien serait nécessairement inopposable. Chaque clause doit être appréciée individuellement, au regard de sa rédaction et des circonstances du dossier.

Pourquoi l'analyse du contrat demeure déterminante.

Ces décisions rappellent qu'en matière d'assurance, il n'existe que rarement une réponse automatique.

Deux contrats couvrant un même type de sinistre peuvent comporter des garanties, des exclusions ou des plafonds d'indemnisation sensiblement différents.

Avant toute prise de position, il convient donc d'examiner avec précision :

• la définition du risque garanti,

• les exclusions de garantie,

• les obligations mises à la charge de l'assuré,

• les circonstances exactes du sinistre.

  
  

Cette analyse contractuelle constitue souvent l'étape déterminante dans l'appréciation des droits et obligations de chacune des parties.

Le Cabinet intervient dans les contentieux relatifs aux garanties d'assurance applicables aux sinistres immobiliers, tant pour les assurés que pour les compagnies d'assurance, notamment lorsqu'une difficulté d'interprétation du contrat ou de mobilisation des garanties se présente.