Effondrement d'un mur de soutènement en l'absence de dispositif de gestion des eaux pluviales sur le terrain : qui paye les dégâts après une inondation reconnue catastrophe naturelle ?

⚖️ Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 1re chambre, 19 septembre 2025, n° 20/12435

Lorsqu'un sinistre résulte de plusieurs causes, la détermination des responsabilités peut s'avérer particulièrement complexe.

Une catastrophe naturelle peut, par exemple, révéler des défauts de construction, mettre en évidence un vice caché ou encore aggraver les conséquences d'un défaut d'entretien.

Qui doit alors indemniser les dommages ?

La Cour d'appel d'Aix-en-Provence apporte une illustration intéressante de cette articulation entre plusieurs régimes de responsabilité.

Les faits

À la suite de fortes intempéries survenues à l'automne 2010, un mur de soutènement d'environ trente-cinq mètres s'effondre dans une propriété située à Mougins.

L'effondrement affecte également la propriété voisine, dont l'accès est obstrué par les terres et les gravats.

Quelques mois plus tard, un arrêté reconnaît l'état de catastrophe naturelle pour les inondations et coulées de boue ayant touché la commune.

Une expertise judiciaire est ordonnée.

Une pluralité de causes

L'expert judiciaire ne retient pas une cause unique.

Selon lui, le sinistre résulte de la combinaison de plusieurs facteurs :

• les intempéries reconnues au titre de la catastrophe naturelle,

• le sous-dimensionnement du mur de soutènement,

• l'absence d'entretien de cet ouvrage,

• l'absence de dispositif de gestion des eaux pluviales sur la propriété, pourtant imposé par le permis de construire et recommandé par l'étude géotechnique réalisée avant les travaux.

L'expert précise que les fortes précipitations ont constitué la cause déclenchante du sinistre, les eaux pluviales ayant provoqué d'importantes poussées hydrostatiques derrière un mur déjà fragilisé.

La responsabilité des vendeurs au titre de la garantie des vices cachés

La Cour retient tout d'abord la responsabilité des vendeurs.

L'expertise établissait qu'ils avaient connaissance de l'étude géotechnique réalisée avant la construction, laquelle préconisait expressément la mise en place d'un dispositif de gestion des eaux pluviales.

Or, ces travaux n'avaient jamais été réalisés.

Les acquéreurs n'en avaient pas été informés.

La Cour en déduit que les vendeurs connaissaient l'existence du vice affectant l'immeuble.

Cette mauvaise foi rend inopposable la clause de non-garantie des vices cachés insérée dans l'acte de vente.

Les vendeurs sont ainsi condamnés à supporter 15 % des conséquences du sinistre.

La responsabilité du constructeur

La Cour retient également la responsabilité du constructeur.

En l'absence de maître d'œuvre, il lui appartenait de veiller au respect des prescriptions figurant au permis de construire ou, à tout le moins, d'alerter le maître d'ouvrage sur l'absence d'un dispositif pourtant rendu obligatoire par ce permis ainsi que par l'étude géotechnique.

L'expert souligne d'ailleurs que le procès-verbal de réception avait été établi sans la moindre réserve, alors qu'un élément essentiel à la sécurité de l'ouvrage n'avait pas été réalisé.

Ces manquements justifient la condamnation du constructeur à réparer 85 % des conséquences du sinistre.

Pourquoi la garantie décennale n'a-t-elle pas été retenue ?

L'arrêt présente également un intérêt en matière d'assurance construction.

Le mur de soutènement effondré n'avait pas été réalisé par le constructeur de la maison.

Dans ces conditions, la garantie décennale de son assureur n'avait pas vocation à s'appliquer.

En revanche, la Cour retient la responsabilité civile de droit commun du constructeur et met en cause l'assureur garantissant cette responsabilité à la date de la réclamation.

Cette distinction rappelle que la garantie décennale ne couvre que les désordres affectant les ouvrages réalisés par le constructeur assuré.

Quelle place pour la garantie catastrophe naturelle ?

Les acquéreurs avaient également recherché la garantie de leur assureur catastrophe naturelle.

Toutefois, cette demande est déclarée prescrite.

La Cour ne se prononce donc pas sur son bien-fondé.

Cette question demeure néanmoins intéressante, dès lors que l'expert judiciaire considérait que les intempéries constituaient la cause déclenchante et déterminante de l'effondrement.

L'arrêt ne permet toutefois pas de tirer d'enseignement sur ce point, la prescription ayant fait obstacle à l'examen du fond du litige.

Ce qu'il faut retenir

Cette décision illustre la complexité des sinistres immobiliers lorsque plusieurs facteurs concourent à la réalisation d'un même dommage.

Elle rappelle notamment que :

• un même sinistre peut engager simultanément plusieurs responsabilités,

  
  

• la garantie des vices cachés peut être retenue lorsque le vendeur connaissait le vice et l'a dissimulé à l'acquéreur,

  
  

• le constructeur demeure tenu de son devoir de conseil et de vigilance lors de la réalisation de l'ouvrage,

  
  

• la garantie décennale et la responsabilité civile de droit commun répondent à des conditions d'application distinctes,

  
  

• enfin, l'identification des causes techniques du sinistre relève essentiellement de l'expertise judiciaire, dont les conclusions jouent un rôle déterminant dans la répartition des responsabilités.