Servitude occulte lors d’une vente immobilière : quels recours pour l’acquéreur ?

Cour de cassation, 3e civ., 8 janvier 2026, n° 24-11.599

Lorsqu’on achète un bien immobilier, on pense acheter une maison, un terrain, un appartement… mais rarement une contrainte invisible qui pèse sur le bien.

Cette contrainte invisible est une servitude occulte, une charge non apparente, non déclarée lors de la vente, qui limite l’usage ou la jouissance du bien.

L’arrêt rendu par la Cour de cassation le 8 janvier 2026 apporte des précisions importantes sur les droits de l’acquéreur et sur la responsabilité du notaire en pareil cas.

1. Qu’est-ce qu’une servitude occulte ?

Une servitude est une contrainte juridique pesant sur un bien immobilier au profit d’un autre bien ou de la collectivité. Exemples : passage de canalisations, droit de passage, interdiction de construire, etc.

Elle devient problématique lorsque :

• elle n’est pas visible,

• elle n’est pas mentionnée dans l’acte de vente,

• et qu’elle réduit concrètement l’usage du bien.

  
  

Dans l’affaire rendue le 8 janvier 2026, il s’agissait d’une canalisation d’eau potable enterrée traversant la propriété et alimentant toute une commune. Rien, en surface, ne permettait de comprendre son importance réelle.

2. L’information de l’acquéreur : un sujet central.

Le vendeur soutenait que l’acheteur avait été informé, car une mention figurait dans un permis de construire annexé à l’acte. La Cour de cassation rejette l'argument.

Elle valide l’analyse des juges du fond ayant retenu qu'une information mentionnée dans une note de bas de page d’un document annexe, dans une rubrique sans lien direct avec les servitudes, ne suffit pas à prouver que l’acquéreur a réellement été informé de leur existence.

 "qu'aucun élément du rapport d'expertise ne mettait en évidence l'apparence de la servitude de canalisation, celle-ci ne pouvant se déduire de la seule présence de regards sur la propriété, lesquels n'impliquaient pas en eux-mêmes la présence de conduites d'eau ayant pour objet l'alimentation de toute la commune, d'autre part, que la servitude administrative de conduite d'eau potable destinée à l'alimentation de toute la commune, enterrée sous la propriété, ne pouvait être considérée comme une charge normale découlant de la nature ou de la situation de l'immeuble au regard de la contrainte générée pour les propriétaires ainsi exposés à la présence d'un réseau d'eau constituant une charge occulte grevant le fonds diminuant nécessairement la jouissance du bien."

La Cour de Cassation rappelle ainsi que le vendeur ne rapporte pas la preuve de l'information donnée s'il l'a seulement écrit quelque part.

Il doit rapporter la preuve que l’information a été claire, identifiable et directement liée à la question des servitudes.

3. Apparente ou non apparente : une distinction décisive.

Le vendeur n’est pas responsable des servitudes apparentes.

Toute la question était donc de savoir si cette canalisation pouvait être considérée comme visible.

Les vendeurs invoquaient la présence de “regards” (plaques d’accès techniques).

La Cour estime que ces éléments ne suffisent pas à rendre la servitude apparente, car ils ne permettent pas de comprendre qu’il s’agit d’un réseau public majeur traversant le terrain.

"En second lieu, ayant relevé, d'une part, que ni le compromis de vente ni l'acte authentique ne visaient la canalisation litigieuse dans leurs paragraphes relatifs aux servitudes, d'autre part, que si ces actes comportaient un paragraphe intitulé « travaux et assurance dommages-ouvrage » visant la délivrance, le 26 juin 2006, d'un permis de construire au précédent propriétaire, dont la copie était annexée, laquelle portait le paraphe de toutes les parties et mentionnait en note de bas de page que « l'attention du pétitionnaire est attirée sur la présence d'une canalisation d'eau potable publique traversant le terrain », elle a pu en déduire que cette seule mention, figurant dans un document annexé à l'acte de vente visé dans un paragraphe concernant la réalisation de travaux, sans rapport avec l'existence d'une servitude, n'était pas de nature à établir que les acquéreurs avaient été informés de l'existence d'une servitude occulte préalablement à la vente."

La servitude est donc qualifiée de charge occulte diminuant nécessairement la jouissance du bien.

Le régime de l'article 1638 du Code Civil se trouve dès lors applicable, il dispose dans cette hypothèse : "Si l'héritage vendu se trouve grevé, sans qu'il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu'elles soient de telle importance qu'il y ait lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n'aime se contenter d'une indemnité."

4. Le recours indemnitaire contre le vendeur.

Sur le fondement de l’article 1638 du Code civil, l’acquéreur peut :

• demander la résolution de la vente,

• ou préférer une indemnisation.

Dans cette affaire, une indemnité de 30 000 € avait été accordée en appel.

La Cour de cassation confirme le principe du droit à indemnisation lorsque :

• la servitude est non apparente,

• elle n’a pas été déclarée,

• elle est suffisamment importante pour influencer la décision d’achat.

Ce recours vise à rééquilibrer le contrat quand l’acheteur se trouve dans la situation où il n’a pas acheter ce qu’il pensait acquérir.

5. Et la responsabilité du notaire ?

En appel, le notaire avait été condamné in solidum avec les vendeurs.

La Cour de cassation censure cette position, elle rappelle :

"L'exécution de la garantie prévue par l'article 1638 du code civil, conséquence de l'engagement librement souscrit par les parties au contrat, ne constitue pas, en elle-même, un préjudice indemnisable par le notaire...la responsabilité du notaire ne pouvait être engagée qu'en cas de défaillance du débiteur de la garantie".

Le notaire ne peut être condamné que lorsque le vendeur est défaillant, c’est-à-dire incapable de payer.

Autrement dit :

• Le vendeur reste le premier responsable.

• Le notaire n’intervient qu’en “second rang”, si le vendeur ne peut assumer l’indemnisation.

  
  

Ce qu’il faut retenir :

Pour les acquéreurs : Une servitude non visible et non déclarée ouvre droit à indemnisation, et une simple mention discrète dans un document annexe peut être jugée insuffisante.

Pour les vendeurs :

• L’obligation d’information est large et doit être claire.

• Une omission peut coûter cher, même si la servitude est administrative ou ancienne.

  
  

Pour les notaires :

• Leur responsabilité n’est pas automatique.

• Elle ne s’engage que si leur faute cause un préjudice distinct et direct, ou en cas d’insolvabilité du vendeur.

  
  

Cette décision rappelle que, dans une vente immobilière, la transparence n’est pas une option : elle conditionne l’équilibre du contrat et la sécurité juridique de toutes les parties.