Vente d'un immeuble : faut-il informer l'assureur du changement de propriétaire ?

⚖️Cass. 2e civ., 6 nov. 2025, n° 23-13.984

Le principe : le contrat d'assurance est transmis à l'acquéreur

En cas de vente d'un immeuble, le contrat d'assurance est automatiquement transféré au nouvel acquéreur, en application de l'article L. 121-10 du Code des assurances.

Cette transmission automatique peut laisser penser qu'aucune formalité particulière n'est nécessaire.

L'arrêt rendu par la Cour de cassation le 6 novembre 2025 démontre pourtant qu'une omission apparemment anodine – ne pas informer l'assureur du changement de propriétaire – peut avoir des conséquences particulièrement lourdes.

Les circonstances de l'affaire

Une copropriété située en Guadeloupe est assurée auprès d'une compagnie d'assurance.

En 2015, l'ensemble des lots est acquis par une société, qui devient l'unique propriétaire de l'immeuble.

L'assureur n'est toutefois informé ni de cette vente, ni de la nouvelle adresse du propriétaire.

Deux ans plus tard, faute de paiement des primes, l'assureur adresse une mise en demeure à la seule adresse dont il dispose encore : celle de l'ancien syndicat des copropriétaires.

Aucun règlement n'intervient dans le délai légal.

Le contrat est alors suspendu, puis résilié conformément aux dispositions du Code des assurances.

Quelques mois plus tard, le cyclone Irma endommage l'immeuble.

Le nouveau propriétaire règle alors les primes impayées et sollicite la garantie de son assureur.

Celui-ci refuse sa garantie en faisant valoir que le contrat avait déjà été régulièrement résilié.

La question juridique

Lorsque l'assureur ignore que le bien assuré a changé de propriétaire, peut-il valablement adresser la mise en demeure de payer les primes à l'ancien propriétaire ?

Ou doit-il rechercher le nouvel acquéreur avant de pouvoir suspendre puis résilier le contrat ?

La décision de la Cour de cassation

La Cour de cassation rejette le pourvoi.

Elle juge que, tant que l'assureur n'a pas été informé de l'aliénation du bien assuré, il peut régulièrement adresser la mise en demeure prévue par l'article L. 113-3 du Code des assurances à la dernière adresse connue de l'ancien propriétaire ou de la personne chargée du paiement des primes.

La suspension puis la résiliation du contrat sont alors pleinement opposables au nouvel acquéreur.

La Cour énonce :

« Lorsque l'assureur n'a pas été informé de l'aliénation de la chose assurée, il peut, en cas de défaut de paiement de la prime, suspendre la garantie puis résilier le contrat après avoir adressé la mise en demeure à celui qui a aliéné la chose, à son dernier domicile connu. »

À cette occasion, la Cour abandonne la solution retenue par un arrêt du 28 juin 1988, qui limitait les possibilités de résiliation lorsque le nouvel acquéreur demeurait inconnu de l'assureur.

Les enseignements de l'arrêt

La transmission automatique du contrat ne dispense pas d'informer l'assureur

Le transfert de l'assurance prévu par l'article L. 121-10 du Code des assurances ne dispense nullement le vendeur ou l'acquéreur d'informer l'assureur du changement de propriétaire.

À défaut, celui-ci demeure fondé à poursuivre l'exécution du contrat à l'égard de la seule personne dont il connaît l'identité.

Une solution qui renforce la sécurité juridique des assureurs

Par cette décision, la Cour de cassation évite qu'un assureur demeure lié par un contrat dont il ignore l'identité du titulaire.

Elle consacre ainsi une solution pragmatique, permettant la suspension puis la résiliation du contrat lorsque les primes demeurent impayées et que le changement de propriétaire ne lui a jamais été déclaré.

Une vigilance particulière lors des ventes immobilières

Cette décision intéresse directement les acquéreurs, les vendeurs, les notaires, les syndics de copropriété et les administrateurs de biens.

En pratique, il est indispensable d'informer l'assureur sans délai du changement de propriétaire et de communiquer les coordonnées du nouvel assuré afin d'éviter toute difficulté en cas de sinistre.

Conseils pratiques

Lors de la vente d'un immeuble, il est prudent :

• d'informer immédiatement l'assureur, par écrit, du changement de propriétaire et de la nouvelle adresse de l'acquéreur,

  
  

• de vérifier que le contrat d'assurance est effectivement transféré ou adapté à la nouvelle situation,

  
  

• et, lorsque cela est opportun, de résilier le contrat existant afin que l'acquéreur souscrive immédiatement une nouvelle police prenant effet le jour de la signature de l'acte authentique.