Acheteurs, notaires, syndics : un nouveau risque majeur si l’assureur n’est pas informé de la vente.

⚖️Cass. 2e civ., 6 nov. 2025, n° 23-13.984

Lorsqu’un immeuble change de propriétaire, le contrat d’assurance attaché au bien se transmet automatiquement à l’acquéreur.

On pourrait donc penser qu'il n'y a “rien à faire”.

L’arrêt rendu le 6 novembre 2025 montre au contraire que ne pas informer l’assureur du changement de propriétaire peut entraîner la perte pure et simple de la garantie… y compris en cas de sinistre majeur.

📘 L’histoire : un immeuble, un cyclone, et une résiliation passée inaperçue.

Une copropriété en Guadeloupe était assurée auprès de la Société G.

En 2015, tous les lots ont été acquis par la société I.

L'assureur n’a pas été informé ni de ce changement de propriétaire, ni de la nouvelle adresse du titulaire du risque.

En 2017, l’assureur a adressé une mise en demeure de payer la prime à la seule adresse qu’il connaissait, celle de l’ancien syndicat des copropriétaires.

Le délai légal expire sans paiement de prime, le contrat est résilié automatiquement.

Quelques mois plus tard, survient le cyclone Irma.

La Société I. règle la prime de l'année 2017, mais il est trop tard, car la résiliation est d'ores et déjà prononcée.

La Société I. saisit le Tribunal, soutenant que l'assureur est tenu de prendre en charge le sinistre car la mise en demeure aurait dû lui être adressée personnellement.

⚖️ La décision : un revirement important

La Cour de cassation rejette le pourvoi.

Elle adopte une nouvelle lecture des articles L.113-3, L.121-10 et R.113-1 du code des assurances. Elle juge désormais que si l’assureur n’a pas été informé de la vente, il peut valablement adresser la mise en demeure de prime à l’ancien propriétaire ou à la personne chargée du paiement, à leur dernière adresse connue. Dans ce cas, la suspension et la résiliation du contrat sont pleinement opposables au nouvel acquéreur :

Il résulte des dispositions combinées des articles L. 113-3, L. 121-10 et R. 113-1 du code des assurances que, lorsque l'assureur n'a pas été informé de l'aliénation de la chose assurée, il peut, en cas de défaut de paiement de la prime, suspendre la garantie puis résilier le contrat, après avoir adressé à celui qui a aliéné la chose, ou à la personne chargée du paiement des primes, à leur dernier domicile connu de lui, la mise en demeure prévue au deuxième alinéa de l'article L. 113-3 précité. Après avoir constaté qu'une société, devenue l'unique propriétaire de l'immeuble assuré, n'avait averti l'assureur ni du changement de propriétaire du bien assuré ni de sa nouvelle adresse, puis retenu qu'il n'était pas établi que l'assureur avait eu connaissance du changement de propriétaire du bien assuré et de sa nouvelle adresse, la cour d'appel en a exactement déduit qu'en adressant la mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception à la dernière adresse connue de l'assuré qui avait aliéné l'immeuble, l'assureur avait régulièrement résilié le contrat

La Cour abandonne ici sa position de 1988, car celle-ci empêchait l’assureur de suspendre la garantie lorsque l’acquéreur restait inconnu (Cass. civ. 1ère, 28 juin 1988, pourvoi n°86-11005).

Cette nouvelle solution est favorable aux assureurs, elle impose, en pratique, une grande rigueur dans la gestion des ventes immobilières : l’acquéreur comme le notaire doivent informer l’assureur sans délai, idéalement par LRAR, du changement de propriétaire et de l’adresse de l’acquéreur.

📝 Conseils pratiques

Informer immédiatement l’assureur, par écrit, de la vente et de la nouvelle adresse de l'acquéreur.

De préférence : demander au vendeur de résilier son contrat, et à l'acquéreur d'en souscrire un nouveau, à effet au jour de la signature de l'acte authentique.