⚖️ Cass. 3e civ. 5 déc. 2024, pourvoi n° 23-16270.

Un couple achète par acte du 15 septembre 2017 une maison au prix de 390.000 €. Ils subissent un important dégât des eaux en juin 2018 et découvrent que le sinistre s'est déjà produit en 2016, ce que le vendeur leur avait caché. Ils l'assignent en nullité de la vente, fondée sur le dol, lequel est l'erreur provoquée par le mensonge ou l'omission délibérée (article 1137 du Code Civil).
Le débat sur le dol est classique, un autre moins habituel s'engage sur les restitutions qui découlent de la nullité de la vente.
L'article 1178 du Code Civil dispose que le contrat annulé étant censé n'avoir jamais existé, les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 du Code Civil.
L'article 1352-3 alinéa 1er dispose que : "La restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée."
Il s'agit d'un texte récent, issu de la réforme du Droit des contrats entrée en vigueur le 1er octobre 2016.
C'est sur ce fondement que les vendeurs ont demandé le paiement d'un loyer de 1.300 € / mois aux acquéreurs, sur la période écoulée entre la vente et son annulation.
Les acheteurs s'y sont opposés, soutenant que l'occupation du bien n'était que la conséquence de la faute des vendeurs, en l'occurrence leur réticence dolosive.
La Cour de Cassation avait jusqu'alors rejeté ce type de demande, estimant qu'en cas d’annulation de la vente pour dol, le vendeur ne pouvait prétendre à une indemnité d’occupation en raison de sa mauvaise foi ( ⚖️ Cass. ch. mixte 9-7-2004 n° 02-16302) .
Appliquant le nouvel article précité, la Cour de Cassation opère un revirement et retient que la créance du vendeur est indépendante de sa faute :
"Il résulte de la combinaison des articles 1352-3, alinéa 1, et 1352-7 du code civil que la créance de restitution due au vendeur ensuite de l'annulation de la vente, incluant la valeur de la jouissance que la chose a procurée à l'acquéreur qui, s'il est de bonne foi, ne la doit qu'à compter du jour de la demande, n'est pas subordonnée à l'absence de mauvaise foi ou de faute du vendeur."
Un loyer à évaluer à compter du jour où le vendeur en a fait la demande par conclusions, et non à compter de l'emménagement des acquéreurs.
Un élément nouveau dont il faudra tenir compte lors des négociations, la nullité d'une vente pouvant intervenir judiciairement ou d'un commun accord entre les parties (art. 1178 Cciv).
Le cabinet Sylvie MARCILLY se tient à votre disposition pour assurer la défense de vos intérêts - sylviemarcilly@legal-avocat.fr
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