VEFA et chute de pierres d'une falaise voisine : la décennale du promoteur retenue

⚖️ Cass. 3e civ., 6 mars 2025, n° 23-20.211.

🎯 Dans cette affaire :

Un promoteur a réalisé un ensemble immobilier comportant des logements et des garages, sur un terrain situé au pied d’une falaise appartenant à la commune de Chambéry et à des propriétaires privés. 

Le permis de construire avait été délivré sous réserve de travaux destinés à sécuriser cette falaise. 

Après la vente des lots, un bloc rocheux s’en est détaché, endommageant la toiture du garage d’un copropriétaire et révélant l’insuffisance des travaux de confortement, ainsi que la fragilité de la falaise pouvait laisser craindre de nouvelles chutes de pierres sur le terrain de la copropriété.

Les copropriétaires demandent réparation des dommages 𝐞𝐭 𝐥𝐚 𝐫𝐞́𝐚𝐥𝐢𝐬𝐚𝐭𝐢𝐨𝐧 𝐝𝐞 𝐭𝐫𝐚𝐯𝐚𝐮𝐱 𝐜𝐨𝐦𝐩𝐥𝐞́𝐦𝐞𝐧𝐭𝐚𝐢𝐫𝐞𝐬 𝐝𝐞 𝐜𝐨𝐧𝐟𝐨𝐫𝐭𝐞𝐦𝐞𝐧𝐭 𝐝𝐞 𝐥𝐚 𝐟𝐚𝐥𝐚𝐢𝐬𝐞 (450.000 €). 

C'est ce qui fait débat entre les parties.

🔸 Le promoteur et son assureur (CNR) le refusent, faisant valoir que :

- la falaise appartenant à la commune et à des particuliers, le syndicat des copropriétaires est irrecevable en sa demande de condamnation au paiement de travaux de confortement sur un bien qui ne lui appartient pas,

- les dommages ne provenaient pas de l’opération de construction, mais du bien d’un tiers,

- le syndicat des copropriétaires n’avait pas qualité pour agir en décennale sur des ouvrages réalisés hors de leur fonds.

🔸 Les copropriétaires et le syndicat répondaient que les travaux de confortement avaient été commandés par le promoteur car imposés par le permis de construire, qu'ils faisaient dès lors partie intégrante du programme de construction, et que leur insuffisance ayant rendu l’immeuble impropre à sa destination, le coût des travaux de confortement complémentaires relève de la garantie décennale.

La Cour de cassation confirme les décisions rendues en première et seconde instance et donne raison au syndicat des copropriétaires, au visa de la garantie décennale des constructeurs :

"les dommages subis par la copropriété rendant les ouvrages impropres à leur destination et les travaux de sécurisation de la falaise entrepris s'étant révélés insuffisants, le vendeur, qui ne démontrait aucune cause étrangère, et son assureur devaient indemniser le syndicat des copropriétaires du coût des travaux de confortement de la falaise, afin que les immeubles retrouvent leur destination."