VEFA : le promoteur est-il responsable des travaux de sécurisation d'une falaise voisine ?
- sylviemarcilly
- 1 déc. 2025
- 3 min de lecture
⚖️ Cass. 3e civ., 6 mars 2025, n° 23-20.211.
Les circonstances
Un promoteur réalise un ensemble immobilier comprenant plusieurs logements et garages au pied d'une falaise appartenant pour partie à une commune et pour partie à des propriétaires privés.
Le permis de construire est délivré sous réserve de la réalisation de travaux destinés à sécuriser cette falaise contre les chutes de pierres.
Après la vente des lots, un important bloc rocheux se détache de la falaise et endommage la toiture d'un garage.
L'expertise révèle que les travaux de confortement réalisés lors de l'opération immobilière étaient insuffisants et que de nouvelles chutes de pierres demeuraient possibles.
Le syndicat des copropriétaires demande en conséquence non seulement la réparation des dommages déjà subis, mais également la condamnation du promoteur à financer les travaux complémentaires de confortement de la falaise, pour un montant de près de 450 000 €.
La question juridique
Le promoteur peut-il être condamné à financer des travaux réalisés sur un ouvrage qui ne lui appartient pas et qui est situé en dehors de l'emprise de la copropriété ?
La position du promoteur
Le promoteur et son assureur soutiennent que cette demande ne peut prospérer.
Selon eux :
la falaise appartient à des tiers,
le syndicat des copropriétaires ne peut réclamer des travaux sur une propriété qui ne lui appartient pas,
les désordres trouvent leur origine dans un ouvrage étranger à l'opération de construction,
la garantie décennale ne saurait être mobilisée pour financer des travaux exécutés hors du terrain de la copropriété.
La décision de la Cour de cassation
La Cour de cassation rejette cette argumentation.
Elle retient que les travaux de sécurisation de la falaise avaient été imposés par le permis de construire et faisaient ainsi partie intégrante de l'opération immobilière réalisée par le promoteur.
Constatant que ces travaux se sont révélés insuffisants et que cette insuffisance rend les immeubles impropres à leur destination en raison du risque persistant de chutes de pierres, elle approuve les juges du fond d'avoir condamné le promoteur et son assureur décennal à financer les travaux complémentaires de confortement.
La Cour énonce :
« Les dommages subis par la copropriété rendant les ouvrages impropres à leur destination et les travaux de sécurisation de la falaise entrepris s'étant révélés insuffisants, le vendeur, qui ne démontrait aucune cause étrangère, et son assureur devaient indemniser le syndicat des copropriétaires du coût des travaux de confortement de la falaise, afin que les immeubles retrouvent leur destination. »
Les enseignements de l'arrêt
Les ouvrages imposés par le permis de construire font partie de l'opération de construction
La Cour rappelle qu'un promoteur ne peut dissocier les ouvrages principaux des travaux imposés par l'autorisation d'urbanisme lorsqu'ils conditionnent la réalisation même du programme immobilier.
Les travaux de sécurisation de la falaise constituaient ici un élément indispensable de l'opération de construction.
L'impropriété à destination peut résulter d'un risque extérieur
Cette décision illustre également une conception large de l'impropriété à destination.
Les bâtiments n'étaient pas affectés par un désordre intrinsèque, mais demeuraient exposés à un risque permanent de chutes de pierres en raison de l'insuffisance des travaux de confortement.
Cette seule circonstance suffisait à rendre les ouvrages impropres à leur destination.
La garantie décennale peut couvrir les travaux nécessaires à la suppression de la cause du désordre
L'intérêt majeur de cet arrêt réside dans la solution retenue par la Cour.
La réparation ne se limite pas aux dommages déjà causés par les chutes de pierres.
Elle comprend également le coût des travaux complémentaires nécessaires pour supprimer durablement la cause du désordre et permettre aux immeubles de retrouver leur destination.
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