Diagnostic amiante erroné : le diagnostiqueur doit-il indemniser le coût des travaux de désamiantage ?

⚖️ Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 30 janvier 2025, 23-14.029, Inédit.

Le diagnostic amiante constitue l'un des documents techniques les plus importants annexés à un acte de vente immobilière.

L'acquéreur fonde en partie sa décision d'acheter sur les informations qu'il contient, notamment lorsqu'il conclut à l'absence de matériaux contenant de l'amiante.

Que se passe-t-il si, après la vente, des matériaux amiantés sont finalement découverts alors qu'ils n'avaient pas été mentionnés dans le diagnostic ?

L'acquéreur peut-il obtenir le remboursement du coût des travaux de désamiantage, même lorsque ces travaux ne sont pas immédiatement imposés par la réglementation ?

Par un arrêt du 30 janvier 2025 (Cass. 3e civ., n° 23-14.029), la Cour de cassation apporte une nouvelle illustration de sa jurisprudence en matière de responsabilité des diagnostiqueurs immobiliers.

Les faits

Avant la vente d'une maison d'habitation, les vendeurs avaient confié à un diagnostiqueur la réalisation de l'état relatif à la présence d'amiante.

Après son acquisition, l'acheteur a fait procéder à un nouveau repérage.

Celui-ci a révélé la présence de matériaux amiantés qui n'avaient pas été identifiés dans le diagnostic annexé à l'acte de vente.

Une expertise judiciaire a ensuite confirmé le caractère erroné du diagnostic initial.

L'acquéreur a alors recherché la responsabilité du diagnostiqueur et de son assureur.

Le coût du désamiantage constitue-t-il un préjudice certain ?

La cour d'appel de Montpellier avait adopté une position nuancée.

Elle relevait que les matériaux contenant de l'amiante ne rendaient pas immédiatement nécessaire la réalisation de travaux de désamiantage.

Elle considérait dès lors que l'acquéreur ne subissait pas un préjudice correspondant au coût intégral de ces travaux.

Selon elle, le dommage devait être réparé sous l'angle d'une simple perte de chance de négocier une diminution du prix de vente.

Quelle est la position de la Cour de cassation ?

La Cour de cassation casse cette décision.

Elle rappelle que l'état relatif à la présence ou à l'absence d'amiante annexé à l'acte de vente garantit l'acquéreur contre le risque d'amiante.

Lorsque ce diagnostic est établi en méconnaissance des règles applicables et se révèle erroné, la responsabilité du diagnostiqueur est engagée.

La Haute juridiction juge que le préjudice subi par l'acquéreur ne se limite pas à une perte de chance de négocier le prix de vente.

Il s'agit d'un préjudice certain, correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier à la présence d'amiante qui aurait dû être révélée lors de la vente.

Le fait que le retrait de l'amiante ne soit pas immédiatement imposé par la réglementation est, à cet égard, indifférent.

Cette décision constitue-t-elle une nouveauté ?

L'arrêt du 30 janvier 2025 s'inscrit dans la continuité d'une jurisprudence désormais bien établie.

La Chambre mixte de la Cour de cassation avait déjà jugé, le 8 juillet 2015, à propos d'un diagnostic termites erroné, que le diagnostiqueur devait réparer un préjudice certain correspondant au coût des travaux rendus nécessaires par son erreur (Cass., ch. mixte, 8 juillet 2015, n° 13-26.686).

La troisième chambre civile avait ensuite transposé cette analyse en matière de diagnostic amiante (Cass. 3e civ., 19 mai 2016, n° 15-12.408).

L'arrêt du 30 janvier 2025 confirme cette orientation jurisprudentielle en précisant que cette solution demeure applicable même lorsque les travaux de désamiantage ne présentent pas un caractère immédiatement obligatoire.

Le diagnostiqueur est-il automatiquement responsable en cas de découverte d'amiante ?

Non.

Comme toute responsabilité civile, celle du diagnostiqueur suppose la réunion de plusieurs conditions.

Il appartient notamment de démontrer que le diagnostic n'a pas été réalisé conformément aux normes applicables et aux règles de l'art.

La seule découverte d'amiante après la vente ne suffit donc pas, à elle seule, à engager sa responsabilité.

Chaque dossier nécessite une analyse des circonstances dans lesquelles le diagnostic a été réalisé ainsi que de la nature des matériaux concernés.

Quelles conséquences pour les ventes immobilières ?

Cette décision rappelle l'importance particulière des diagnostics techniques annexés aux actes de vente.

Pour les acquéreurs, elle confirme que les informations contenues dans ces documents présentent une véritable portée juridique.

Pour les diagnostiqueurs, elle souligne l'exigence de rigueur attachée à l'exécution de leur mission.

Enfin, pour les assureurs de responsabilité civile professionnelle, elle illustre les conséquences financières susceptibles de résulter d'un diagnostic erroné.

Ce qu'il faut retenir

Le diagnostic amiante annexé à un acte de vente a pour objet de renseigner l'acquéreur sur la présence ou l'absence de matériaux contenant de l'amiante.

Lorsqu'il se révèle erroné en raison d'un manquement du diagnostiqueur à ses obligations professionnelles, le préjudice de l'acquéreur ne se limite pas nécessairement à une perte de chance de négocier le prix de vente.

Par son arrêt du 30 janvier 2025, la Cour de cassation confirme que le coût des travaux de désamiantage peut constituer un préjudice certain, même lorsque ces travaux ne sont pas immédiatement imposés par la réglementation.

"Vu les articles 1382, devenu 1240, du code civil, L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation et L. 1334-13 du code de la santé publique

Aux termes du premier de ces textes, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte des deux autres que l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante annexé à la promesse de vente ou à l'acte authentique de vente d'un immeuble garantit l'acquéreur contre le risque d'amiante et que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n'a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l'art, et qu'il se révèle erroné (Ch. mixte, 8 juillet 2015, pourvoi n° 13-26.686, publié ; 3e Civ., 19 mai 2016, pourvoi n°15-12.408, publié).

Pour limiter à la somme de 40 000 euros le montant des dommages-intérêts dus à l'acquéreur par suite du caractère erroné de l'état avant vente de présence de matériaux et produits amiantés dressé par le diagnostiqueur, l'arrêt énonce que la nécessité de désamianter l'immeuble n'est pas établie et qu'il y a lieu de réparer le préjudice allégué au titre de la perte de chance de négocier une baisse du prix d'achat de l'immeuble.

En statuant ainsi, après avoir relevé que le diagnostiqueur avait fautivement omis de signaler la présence d'amiante dans les toitures d'une dépendance, de la chaufferie, du garage, des combles 1 et 2 et la toiture de la buanderie et de la cuisine, la cour d'appel a violé les textes susvisés."

Puis-je engager la responsabilité du diagnostiqueur si de l'amiante est découvert après la vente ?

Oui, mais pas automatiquement.

La responsabilité du diagnostiqueur suppose que le diagnostic n'ait pas été réalisé conformément aux normes applicables et aux règles de l'art.

L'acquéreur devra démontrer que les matériaux contenant de l'amiante étaient accessibles et auraient dû être identifiés lors du repérage.

Chaque situation dépend donc des circonstances propres au dossier et, le cas échéant, des conclusions d'une expertise.

Puis-je engager la responsabilité du vendeur si de l'amiante est découvert après la vente ?

Le vendeur peut être également responsable dans certaines situations.

Selon les circonstances, la responsabilité du vendeur peut notamment être recherchée sur le fondement de la garantie des vices cachés ou d'un manquement à son obligation d'information.

Tout dépend notamment de sa connaissance de la présence d'amiante, des déclarations qu'il a faites lors de la vente et des informations dont il disposait.

La responsabilité du vendeur et celle du diagnostiqueur peuvent d'ailleurs être engagées simultanément.

Le diagnostiqueur est-il toujours assuré ?

Les diagnostiqueurs immobiliers sont soumis à une obligation d'assurance de responsabilité civile professionnelle.

Lorsqu'une faute est retenue à leur encontre, leur assureur peut donc être amené à prendre en charge les conséquences financières de cette responsabilité, dans les limites du contrat d'assurance.

Le coût des travaux de désamiantage est-il toujours indemnisé ?

Pas nécessairement.

L'indemnisation suppose d'abord que la responsabilité du diagnostiqueur soit retenue.

Si tel est le cas, la Cour de cassation juge désormais que le coût des travaux de désamiantage peut constituer un préjudice certain, y compris lorsque ces travaux ne sont pas immédiatement imposés par la réglementation.

Cette solution résulte toutefois de l'appréciation des circonstances propres à chaque dossier.

Quelle est la différence entre un préjudice certain et une perte de chance ?

Un préjudice certain correspond à un dommage dont la réalisation est établie et qui doit être réparé intégralement.

À l'inverse, une perte de chance indemnise uniquement la disparition d'une probabilité favorable, par exemple la possibilité de négocier une diminution du prix de vente ou de renoncer à acquérir le bien.

La distinction est importante, car elle peut conduire à une différence significative dans le montant de l'indemnisation.

La présence d'amiante impose-t-elle toujours un désamiantage immédiat ?

Non.

La réglementation distingue plusieurs situations selon la nature des matériaux concernés, leur état de conservation et le risque d'exposition.

Dans certains cas, une simple surveillance périodique peut être suffisante.

Cela n'empêche toutefois pas que la présence d'amiante non révélée lors de la vente puisse, dans certaines circonstances, constituer un préjudice indemnisable.

Puis-je agir plusieurs années après la vente ?

Oui, sous réserve des règles de prescription applicables.

Le délai pour agir dépend notamment du fondement juridique de l'action (garantie des vices cachés, responsabilité délictuelle ou contractuelle, etc.) et de la date à laquelle l'acquéreur a eu connaissance du vice.

Il est donc conseillé de ne pas attendre lorsque la présence d'amiante est découverte après la vente.

Une expertise judiciaire est-elle utile ?

Très souvent.

Lorsque les parties contestent la qualité du diagnostic, l'étendue de la présence d'amiante ou l'évaluation des préjudices, une expertise judiciaire permet de disposer d'une analyse technique indépendante.

L'expert pourra notamment préciser si les matériaux amiantés étaient visibles, accessibles et détectables lors de l'établissement du diagnostic initial, ainsi que les conséquences techniques et financières de leur présence.

Le diagnostiqueur est-il responsable de toute erreur figurant dans son rapport ?

Non.

Le diagnostiqueur est tenu d'exécuter sa mission conformément aux normes réglementaires et aux règles de l'art applicables au moment du diagnostic.

Sa responsabilité n'est engagée que s'il est établi qu'il a commis une faute ayant causé un préjudice à l'acquéreur.

La simple découverte ultérieure d'amiante ne suffit donc pas, à elle seule, à caractériser sa responsabilité.