Termites, mérule et autres parasites du bois : Termites, mérule et autres parasites du bois : quels recours après la découverte d'une infestation ?

Découvrir, après l'achat d'un bien immobilier, que la charpente ou les planchers sont attaqués par des termites, des capricornes ou de la mérule constitue l'une des mauvaises surprises les plus redoutées en matière de vente immobilière.

Ces parasites peuvent provoquer des dégradations importantes des ouvrages en bois et, dans les cas les plus graves, compromettre la solidité même de l'immeuble.

Ils sont susceptibles d'affecter notamment la charpente, les solives des planchers, les colombages, les ossatures en bois ou encore certains éléments de façade.

Quels sont les principaux parasites du bois ?

Parasite	Nature	Conséquences principales
Termites	Insectes xylophages	Destruction progressive de la structure du bois
Capricornes	Insectes xylophages	Attaquent principalement les charpentes résineuses
Vrillettes	Insectes xylophages	Galeries dans les bois anciens
Lyctus	Insectes xylophages	Dégradation des bois feuillus
Mérule	Champignon lignivore	Dégradation rapide des bois humides et propagation importante
Coniophore des caves	Champignon lignivore	Développement dans les ouvrages humides
Polypore des caves	Champignon lignivore	Altération de la résistance mécanique des bois

Tous les parasites du bois n'agissent toutefois pas de la même manière.

Les insectes xylophages se nourrissent directement du bois. Ils regroupent notamment les termites, les capricornes des maisons, les lyctus, les vrillettes, les charançons du bois ou encore les abeilles charpentières.

Les champignons lignivores, tels que la mérule, le coniophore des caves ou le polypore des caves, se développent quant à eux dans des bois durablement humides dont ils provoquent progressivement la dégradation.

L'identification de ces parasites est essentielle, car leur présence peut justifier des traitements spécialisés, des réparations importantes, voire le remplacement complet de certains ouvrages en bois.

Pour cette raison, la réglementation impose, dans certaines zones géographiques, la réalisation de diagnostics destinés à informer les acquéreurs lors d'une vente immobilière.

Lorsque l'infestation n'est découverte qu'après la vente, plusieurs questions se posent : l'acquéreur peut-il agir contre le vendeur ? Le diagnostiqueur engage-t-il sa responsabilité ? Quels préjudices peuvent être indemnisés ?

La jurisprudence apporte aujourd'hui des réponses précises à ces différentes questions.

Quels diagnostics sont obligatoires lors d'une vente immobilière ?

La réglementation impose, dans certaines situations, la réalisation d'un diagnostic destiné à informer l'acquéreur de la présence de parasites du bois.

Le diagnostic termites est obligatoire lorsque l'immeuble est situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral.

Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, une information sur la présence d'un risque de mérule est également prévue dans certaines communes concernées par un arrêté préfectoral, conformément à l'article L. 133-8 et suivants du Code de la construction et de l'habitation.

Il convient toutefois de préciser que, contrairement au diagnostic termites, il n'existe pas aujourd'hui un diagnostic mérule obligatoire généralisé comparable à celui prévu pour les termites. L'obligation porte sur une information du risque dans les zones concernées.

Même en dehors des hypothèses où un diagnostic est imposé, les parties peuvent naturellement décider de faire réaliser un état parasitaire complet avant la vente.

La découverte de termites ou de mérule constitue-t-elle un vice caché ?

Très souvent, oui.

La présence de parasites du bois, lorsqu'elle était antérieure à la vente et inconnue de l'acquéreur, peut constituer un vice caché au sens de l'article 1641 du Code civil.

Encore faut-il démontrer que l'infestation existait au moment de la vente et qu'elle n'était pas apparente.

En pratique, cette démonstration nécessite fréquemment une expertise judiciaire permettant de dater l'ancienneté de l'attaque parasitaire à partir de son étendue, de sa profondeur et de l'état des bois concernés.

Peut-on agir contre le vendeur ?

Oui, mais les recours varient selon les circonstances.

La garantie des vices cachés

Lorsque les conditions prévues par l'article 1641 du Code civil sont réunies, l'acquéreur peut rechercher la responsabilité du vendeur.

Si celui-ci est un professionnel de l'immobilier ou de la construction, il est présumé connaître les vices affectant le bien vendu.

Lorsque le vendeur est un particulier, les actes de vente comportent très souvent une clause d'exclusion de la garantie des vices cachés.

Cette clause demeure toutefois sans effet s'il est démontré que le vendeur connaissait l'infestation et l'a volontairement dissimulée.

Le dol

Lorsque le vendeur a sciemment caché la présence de parasites afin de convaincre l'acquéreur d'acheter, celui-ci peut également invoquer le dol.

Selon les circonstances, il pourra demander la nullité de la vente ou obtenir des dommages et intérêts.

Le manquement au devoir d'information

Enfin, selon les circonstances de chaque dossier, un manquement à l'obligation précontractuelle d'information peut également être invoqué.

 La Jurisprudence a ainsi retenu la responsabilité du vendeur à l’égard de l’acquéreur en présence d’une infestation par des parasites du bois :

• insectes xylophages, tels des termites ou des capricornes :

-même si l’acquéreur n’avait pas visité ou fait vérifier l’état de la charpente infestée par les parasites du bois avant la vente 

Cass. ass. plén., 27 oct. 2006, n° 05-18.977, n° 545 P + B + R + I

-et ce, « que la colonie d’insecte soit active ou non. »

Cass.3ème civ. 8 avril 2009, pourvoi n°08-12.960

• mérule.

Cass. 3e civ., 17 févr. 1988, n° 86-15.031 : Bull. civ. III, n° 38.

Peut-on agir contre le diagnostiqueur ?

Oui, mais sa responsabilité n'est pas automatique.

Le diagnostiqueur est tenu de réaliser sa mission conformément aux dispositions réglementaires, aux normes applicables et aux règles de l'art.

Sa responsabilité peut être engagée lorsqu'il :

• n'a pas inspecté toutes les parties accessibles,

• a omis de mentionner des indices visibles d'infestation,

• a rédigé un rapport imprécis,

• ou n'a pas procédé aux investigations normalement attendues d'un professionnel compétent.

  
  

La seule découverte ultérieure de parasites ne suffit donc pas à caractériser une faute.

Quels préjudices peuvent être indemnisés ?

La jurisprudence a connu une évolution importante.

Depuis plusieurs années, la Cour de cassation considère que le diagnostic annexé à l'acte de vente garantit l'acquéreur contre le risque qu'il a précisément pour objet de révéler.

Ainsi, lorsqu'un diagnostic termites est fautif, l'acquéreur peut obtenir la réparation intégrale des préjudices directement liés à cette erreur.

La Cour de cassation admet notamment l'indemnisation :

• du coût des travaux de traitement,

• des travaux de réparation des ouvrages dégradés,

• du préjudice de jouissance,

• ainsi que des autres préjudices directement causés par le diagnostic erroné.

  
  

Cette solution résulte notamment des arrêts des 8 décembre 2016 et 7 mars 2019.

Cass. Civ 3ème. 8 décembre 2016 n° 15-20.497

Cass. Civ 3ème, 7 mars 2019, 17-31.080.

Pourquoi une expertise judiciaire est-elle souvent indispensable ?

Les diagnostics termites ne sont valables que six mois.

Lorsque les désordres sont découverts plusieurs mois ou plusieurs années après la vente, l'une des principales difficultés consiste à démontrer que l'infestation existait déjà lors du diagnostic.

L'expertise judiciaire permet précisément de répondre à cette question.

L'expert examine notamment :

• l'ancienneté des attaques,

• leur profondeur,

• leur extension,

• les espèces concernées,

• ainsi que la conformité du diagnostic initial aux règles de l'art.

Son analyse est souvent déterminante pour apprécier la responsabilité éventuelle du vendeur ou du diagnostiqueur.

Ce qu'il faut retenir

La découverte de termites, de mérule ou d'autres parasites du bois après une vente immobilière n'entraîne pas automatiquement la responsabilité du vendeur ou du diagnostiqueur.

Chaque dossier suppose d'analyser avec précision :

• les diagnostics remis lors de la vente,

• l'ancienneté de l'infestation,

• les connaissances du vendeur,

• les diligences accomplies par le diagnostiqueur,

• ainsi que les préjudices effectivement subis par l'acquéreur.

Selon les circonstances, plusieurs fondements juridiques peuvent être mobilisés, notamment la garantie des vices cachés, le dol, le manquement au devoir d'information ou la responsabilité du diagnostiqueur.