Vente immobilière : le vice apparent n'est pas garanti par le vendeur, l'est-il par l'agent immobilier ?

⚖️ CA Douai 13‑3‑2025 RG n° 24/01804

Par acte du 29 juin 2018, un couple achète une maison du XVIIIème siècle, vétuste, au prix de 775.000 €.

Le 17 juillet 2018, une partie d'une des cheminées de l'immeuble s'effondre sur la chaussée. Le coût des travaux à réaliser est estimé à 100.000 €.

Les acheteurs assignent les vendeurs en résolution de la vente.

Le tribunal les déboute au motif que l'état des cheminées était visible (absence de vice caché).

Les acheteurs assignent alors l'agent immobilier - non en indemnisation de leurs préjudices, mais en diminution du montant des honoraires perçus (24.000 €), lui reprochant de ne pas avoir attiré leur attention sur le défaut affectant l'immeuble.

Le Tribunal rejette leurs demandes, ils forment appel. La Cour d'Appel leur donne raison. 

La Cour retient que les cheminées étaient visiblement vétustes (elles "penchaient sensiblement"), et que, s'il n'appartient pas à l'Agent immobilier d'identifier le risque d'effondrement, ce qui relevait d'une expertise approfondie de l'immeuble par un professionnel qualifié, il lui incombait d'alerter les acquéreurs sur ce défaut, et par suite, de faire vérifier la gravité et l'ampleur des travaux à réaliser pour y remédier :

"𝐸𝑛 𝑠𝑎 𝑞𝑢𝑎𝑙𝑖𝑡𝑒́ 𝑑𝑒 𝑝𝑟𝑜𝑓𝑒𝑠𝑠𝑖𝑜𝑛𝑛𝑒𝑙 𝑑𝑒 𝑙'𝑖𝑚𝑚𝑜𝑏𝑖𝑙𝑖𝑒𝑟, 𝑙𝑎 𝑠𝑜𝑐𝑖𝑒́𝑡𝑒́ 𝑁. 𝑛𝑒 𝑝𝑜𝑢𝑣𝑎𝑖𝑡 𝑖𝑔𝑛𝑜𝑟𝑒𝑟 𝑙'𝑒́𝑡𝑎𝑡 𝑑𝑒𝑠 𝑐ℎ𝑒𝑚𝑖𝑛𝑒́𝑒𝑠 𝑒𝑡 𝑖𝑙 𝑙𝑢𝑖 𝑎𝑝𝑝𝑎𝑟𝑡𝑒𝑛𝑎𝑖𝑡 𝑑'𝑎𝑡𝑡𝑖𝑟𝑒𝑟 𝑙'𝑎𝑡𝑡𝑒𝑛𝑡𝑖𝑜𝑛 𝑑𝑒𝑠 𝑐𝑎𝑛𝑑𝑖𝑑𝑎𝑡𝑠 𝑎𝑐𝑞𝑢𝑒́𝑟𝑒𝑢𝑟𝑠 𝑠𝑢𝑟 𝑐𝑒 𝑝𝑜𝑖𝑛𝑡.

𝐿𝑎 𝑠𝑜𝑐𝑖𝑒́𝑡𝑒́ 𝑁. 𝑛𝑒 𝑑𝑒́𝑚𝑜𝑛𝑡𝑟𝑒 𝑝𝑎𝑠 𝑎𝑣𝑜𝑖𝑟 𝑎𝑡𝑡𝑖𝑟𝑒́ 𝑙'𝑎𝑡𝑡𝑒𝑛𝑡𝑖𝑜𝑛 𝑑𝑒𝑠 𝑒́𝑝𝑜𝑢𝑥 [𝑇] 𝑠𝑢𝑟 𝑙'𝑒́𝑡𝑎𝑡 𝑒𝑥𝑡𝑒́𝑟𝑖𝑒𝑢𝑟 𝑑𝑢 𝑏𝑖𝑒𝑛 𝑒𝑡 𝑒𝑛 𝑝𝑎𝑟𝑡𝑖𝑐𝑢𝑙𝑖𝑒𝑟 𝑑𝑒𝑠 𝑐ℎ𝑒𝑚𝑖𝑛𝑒́𝑒𝑠. 𝐴𝑢 𝑐𝑜𝑛𝑡𝑟𝑎𝑖𝑟𝑒, 𝑙'𝑎𝑛𝑛𝑜𝑛𝑐𝑒 𝑑𝑒 𝑚𝑖𝑠𝑒 𝑒𝑛 𝑣𝑒𝑛𝑡𝑒 𝑝𝑎𝑟 𝑙𝑎 𝑠𝑜𝑐𝑖𝑒́𝑡𝑒́ 𝑁. 𝑑𝑒 𝑐𝑒𝑡𝑡𝑒 𝑚𝑎𝑖𝑠𝑜𝑛 𝑑𝑒 215 𝑚𝑒̀𝑡𝑟𝑒𝑠 𝑐𝑎𝑟𝑟𝑒́𝑠 𝑑𝑢 𝑋𝑉𝐼𝐼𝐼𝑒̀𝑚𝑒 𝑠𝑖𝑒̀𝑐𝑙𝑒 𝑓𝑎𝑖𝑠𝑎𝑖𝑡 𝑒́𝑡𝑎𝑡 𝑑'𝑢𝑛 𝑡𝑟𝑒̀𝑠 𝑏𝑜𝑛 𝑒́𝑡𝑎𝑡 𝑔𝑒́𝑛𝑒́𝑟𝑎𝑙 𝑑𝑒 𝑙'𝑒𝑥𝑡𝑒́𝑟𝑖𝑒𝑢𝑟 𝑑𝑒 𝑙'𝑖𝑚𝑚𝑒𝑢𝑏𝑙𝑒, 𝑎𝑙𝑜𝑟𝑠 𝑞𝑢𝑒 𝑐𝑒𝑡𝑡𝑒 𝑣𝑒́𝑟𝑖𝑓𝑖𝑐𝑎𝑡𝑖𝑜𝑛 𝑛'𝑎𝑣𝑎𝑖𝑡 𝑚𝑎𝑛𝑖𝑓𝑒𝑠𝑡𝑒𝑚𝑒𝑛𝑡 𝑝𝑎𝑠 𝑒́𝑡𝑒́ 𝑓𝑎𝑖𝑡𝑒."

La Cour condamne l'Agent immobilier à verser 18.000 € aux acquéreurs (75% de ses honoraires).

💡 Agent immobilier, veillez à attirer 𝗽𝗮𝗿 𝗲́𝗰𝗿𝗶𝘁 l'attention des acquéreurs sur des désordres, dégradations ou éléments suspects visibles. 

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✍ Sylvie MARCILLY - construction, assurances, vente immobilière.