Surface construite inférieure aux plans : l'architecte est-il responsable ?

⚖️ Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 7 novembre 2024, 23-12.315.

Lorsqu'un immeuble est livré avec une surface inférieure à celle prévue par les plans, les conséquences peuvent être importantes, notamment lorsque le bien est destiné à être vendu.

Une diminution de quelques mètres carrés peut entraîner une baisse du prix de vente, voire engager la responsabilité des différents intervenants à l'opération de construction.

L'architecte peut-il être tenu responsable lorsqu'il était investi d'une mission complète de maîtrise d'œuvre, alors même qu'aucune mission spécifique de mesurage des surfaces ne lui avait été confiée ?

Par un arrêt publié au Bulletin le 7 novembre 2024 (Cass. 3e civ., 7 novembre 2024, n° 23-12.315), la Cour de cassation apporte une réponse particulièrement importante.

Les faits

Un maître d'ouvrage professionnel avait confié à un architecte une mission complète de maîtrise d'œuvre pour la réalisation d'un immeuble destiné à être vendu en l'état futur d'achèvement (VEFA).

Après l'achèvement des travaux, il est apparu que l'un des logements présentait une surface inférieure de 6,70 m² à celle prévue par les plans, soit un déficit de 9,18 %.

Le maître d'ouvrage a dû indemniser l'acquéreur concerné et a recherché la responsabilité de son maître d'œuvre afin d'obtenir réparation du préjudice subi.

Une mission spécifique de calcul des surfaces est-elle indispensable ?

L'architecte contestait sa responsabilité.

Il faisait valoir que le contrat distinguait les missions de base de maîtrise d'œuvre de certaines missions complémentaires, parmi lesquelles figuraient notamment le calcul des superficies et les opérations de mesurage.

Selon lui, ces prestations n'ayant pas été confiées, aucun manquement ne pouvait lui être reproché au titre de la différence de surface constatée.

La cour d'appel de Bordeaux a suivi cette analyse.

Elle a considéré que, faute d'avoir reçu une mission spécifique portant sur le calcul des superficies, l'architecte n'était pas tenu de vérifier la conformité des surfaces réalisées.

La mission complète de maîtrise d'œuvre implique-t-elle de contrôler la conformité de l'ouvrage ?

La Cour de cassation adopte une position différente.

Elle rappelle qu'une mission complète de maîtrise d'œuvre comprend nécessairement la direction de l'exécution des travaux.

À ce titre, l'architecte est tenu de veiller à ce que l'ouvrage soit réalisé conformément aux prévisions contractuelles et aux plans qu'il a établis.

Cette obligation existe indépendamment de l'existence d'une mission complémentaire consacrée au calcul des superficies.

La Haute juridiction énonce ainsi :

« L'architecte était tenu de veiller à une exécution conforme aux prévisions contractuelles et aux plans établis, même en l'absence de mission particulière portant sur le mesurage des surfaces. »

En conséquence, elle casse l'arrêt rendu par la cour d'appel.

Quelle est la portée de cette décision ?

Cet arrêt rappelle qu'une mission complète de maîtrise d'œuvre ne se limite pas à la conception de l'ouvrage.

Elle implique également un contrôle de la conformité des travaux exécutés aux plans contractuels.

L'architecte ne peut donc s'exonérer de cette obligation au seul motif qu'une mission spécifique de mesurage n'a pas été souscrite lorsque la non-conformité concerne un élément aussi essentiel que la surface effectivement construite.

La décision ne signifie pas pour autant que toute différence de surface entraînera automatiquement sa responsabilité.

Il appartiendra toujours aux juridictions d'apprécier, au regard des circonstances de chaque affaire, si les conditions de la responsabilité contractuelle sont réunies et d'évaluer le préjudice éventuellement subi.

Ce qu'il faut retenir

Par cet arrêt publié au Bulletin, la Cour de cassation confirme qu'une mission complète de maîtrise d'œuvre comprend l'obligation de veiller à la conformité de l'ouvrage réalisé avec les plans contractuels.

L'absence de mission spécifique portant sur le calcul des superficies ne dispense donc pas l'architecte de cette obligation.