Diagnostic de performance énergétique erroné : dans quels cas le vendeur, le diagnostiqueur et l'agent immobilier peuvent-ils être responsables ?
- sylviemarcilly
- 21 janv. 2025
- 3 min de lecture
⚖️ CA Rouen, 28-08-2024, n° 23/01268
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) occupe désormais une place essentielle dans les ventes immobilières.
Au-delà de son impact sur la consommation énergétique du logement, il influence directement la valeur du bien, le coût des travaux à prévoir et, bien souvent, la décision même d'acquérir.
Que se passe-t-il lorsque le DPE annexé à l'acte de vente se révèle inexact ?
L'acquéreur peut-il agir uniquement contre le diagnostiqueur ou la responsabilité d'autres intervenants peut-elle également être engagée ?
Par un arrêt remarqué du 28 août 2024 (CA Rouen, n° 23/01268), la cour d'appel de Rouen apporte une réponse particulièrement intéressante.
Les faits
Une maison avait été vendue en 2014 avec un diagnostic de performance énergétique classant le bien en catégorie D.
Après la vente, les acquéreurs ont contesté ce classement.
L'expertise judiciaire a conclu que le bâtiment relevait en réalité d'une performance énergétique très inférieure, correspondant à un classement G, proche de F.
Les acquéreurs ont alors recherché la responsabilité du vendeur, du diagnostiqueur et de l'agent immobilier.
Pourquoi le DPE était-il contesté ?
L'instruction a permis d'établir qu'un premier diagnostic énergétique avait été réalisé avant la vente.
Celui-ci classait déjà le bien en catégorie G.
Un second diagnostic, beaucoup plus favorable, avait ensuite été établi sans qu'aucuns travaux susceptibles d'améliorer la performance énergétique n'aient été réalisés entre les deux évaluations.
La cour d'appel en a déduit que les différents intervenants avaient connaissance de cette discordance.
Le vendeur peut-il être tenu responsable ?
Oui, dans les circonstances particulières de cette affaire.
La cour d'appel retient que l'importante dégradation énergétique du bâtiment constitue un vice caché.
Elle condamne le vendeur à indemniser l'acquéreur du coût des travaux nécessaires pour porter le bien au niveau de performance annoncé lors de la vente.
La décision repose toutefois sur les circonstances propres au litige, notamment la connaissance par le vendeur du premier diagnostic énergétique.
Le diagnostiqueur engage-t-il automatiquement sa responsabilité ?
Non.
Comme tout professionnel, le diagnostiqueur répond des fautes commises dans l'exécution de sa mission.
Dans cette affaire, la cour d'appel retient sa responsabilité délictuelle en raison du caractère erroné du diagnostic établi.
En revanche, son indemnisation ne porte pas sur l'intégralité du coût des travaux.
La juridiction considère que sa faute a fait perdre aux acquéreurs une chance de négocier le prix de vente ou de renoncer à l'acquisition.
Le préjudice est donc évalué sous l'angle de la perte de chance.
Quelle est la responsabilité de l'agent immobilier ?
La cour d'appel retient également la responsabilité de l'agent immobilier.
Elle considère que celui-ci a manqué à son obligation d'information au regard des circonstances particulières de l'espèce, dès lors qu'il connaissait l'existence du premier diagnostic énergétique.
Comme pour le diagnostiqueur, le préjudice retenu correspond à une perte de chance.
Pourquoi les condamnations sont-elles différentes ?
L'arrêt distingue soigneusement les fondements juridiques applicables à chacun des intervenants.
Le vendeur est condamné sur le fondement de la garantie des vices cachés.
Le diagnostiqueur engage sa responsabilité civile en raison des fautes retenues dans l'exécution de sa mission.
L'agent immobilier répond quant à lui du manquement à son obligation d'information.
Ces fondements distincts expliquent que les préjudices réparés ne soient pas identiques.
Comment la charge finale est-elle répartie ?
Après avoir indemnisé les acquéreurs, la cour d'appel répartit la charge définitive entre les différents responsables en fonction de la gravité respective de leurs fautes.
Elle retient une contribution finale de :
50 % pour le diagnostiqueur,
30 % pour l'agent immobilier,
20 % pour le vendeur.
Cette répartition ne remet pas en cause les droits de l'acquéreur, mais organise les recours entre les différents responsables.
Quel est l'apport de cette décision ?
Cet arrêt présente un double intérêt.
D'une part, il illustre la possibilité d'engager simultanément la responsabilité de plusieurs intervenants lorsque chacun a contribué au préjudice subi par l'acquéreur.
D'autre part, il s'inscrit dans l'évolution du régime juridique du diagnostic de performance énergétique.
Depuis la réforme entrée en vigueur le 1er juillet 2021, le DPE n'a plus une simple valeur informative. Il est devenu opposable, renforçant ainsi les conséquences attachées à son inexactitude.
Ce qu'il faut retenir
L'existence d'un DPE erroné n'entraîne pas automatiquement la responsabilité de l'ensemble des intervenants à une vente immobilière.
Chaque situation dépend des circonstances de l'espèce, des informations effectivement connues par chacun des professionnels et du fondement juridique invoqué.
L'arrêt rendu par la cour d'appel de Rouen rappelle néanmoins que, lorsque plusieurs intervenants ont contribué à la réalisation du dommage, leurs responsabilités respectives peuvent être recherchées sur des fondements distincts.
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