1. Compromis et promesses de vente sont des avant-contrats, conclus après que les parties soient convenues de l’objet du contrat (le bien vendu et son prix) afin de préparer la signature de l’acte authentique de vente rédigé par notaire.
Il faut distinguer la promesse unilatérale, de vente ou d’achat, qui n’engage qu’une seule des parties à la vente, de la promesse synallagmatique de vente ou compromis, qui engage les deux parties, vendeur et acquéreur.
1. LA PROMESSE UNILATERALE :
La promesse unilatérale de vente :
La promesse unilatérale de vente est un avant-contrat proposé tout particulièrement à Paris et pour certaines autres villes dans lesquelles le marché immobilier est en forte tension.
L’objectif est de permettre au vendeur d’être rapidement désengagé, afin qu’il puisse vendre son bien à un nouvel acquéreur, tout en étant indemnisé du temps d’immobilisation de son bien.
Par cet avant-contrat, le vendeur se déclare engagé à vendre tandis que l’acheteur déclare qu’il n’est pas décidé à acheter, dans l’attente d’un élément déterminant son consentement à la vente.
Par exemple, l’acquéreur n’a pas obtenu son permis de construire ou un prêt.
Par cet avant-contrat, le vendeur réserve le bien à l’acquéreur, il est engagé dans la vente.
En conséquence, le vendeur engagé dans une promesse unilatérale de vente ne peut pas se rétracter.
S’il se rétractait, la vente pourrait être forcée par décision de Justice en application de l’article 1124 alinéa 2 du Code civil disposant :
« La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis. »
L’acquéreur dispose, lui, d’un droit d’opter pour la conclusion du contrat de vente, il n’y a pas encore consenti.
Les parties fixent un délai d’option durant lequel l’acheteur doit manifester son souhait d’acheter le bien ou non.
La levée d’option par l’acquéreur conclue la vente.
Si l’acquéreur ne lève pas l’option dans le délai convenu, la promesse unilatérale de vente est caduque, le vendeur pourra reprendre la commercialisation de son bien et l’acquéreur devra verser au vendeur l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse, laquelle correspond à 5 à 10 % du prix de vente.
L'indemnité d'immobilisation de la promesse unilatérale de vente n'a pas pour objet de sanctionner l'inexécution de ses obligations par le bénéficiaire de la promesse, elle représente le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire le temps de la levée d’option.
En conséquence, l’indemnité d’immobilisation est due intégralement au vendeur, l’acquéreur ne peut pas obtenir qu’elle soit diminuée sur décision de Justice. La jurisprudence à ce titre est constante :
« L’arrêt en a déduit à bon droit que la stipulation d’une indemnité d’immobilisation au profit du promettant ne constitue pas une clause pénale »
Cass. Civ. 3, 5 décembre 1984, 83-12.895
« l'indemnité d'immobilisation, stipulée dans une promesse unilatérale de vente comme acquise au promettant en cas de défaut de réalisation de la vente constitue le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse »
Cass.Civ. 1, 5 décembre 1995, n°93-19.874.
Cette jurisprudence de la Cour de Cassation est appliquée avec constance par les juridictions du fond.
CA PARIS, Pôle 4, chambre 1, 3 septembre 2021 ; n°20/00747
CA de LYON, 4 octobre 2022 ; n°20/06216
Ainsi, cet avant-contrat préserve essentiellement les intérêts du vendeur, au détriment de ceux de l’acquéreur, exposé au risque de devoir régler une forte indemnité, dont il ne peut demander qu’elle soit diminuée par décision de Justice.
A noter, dans la plupart des promesses unilatérales de vente, l’acquéreur peut s’engager avec des conditions suspensives lesquelles, si elles ne sont pas réalisées, sans faute de sa part, le libèrent sans avoir à payer au vendeur l’indemnité d’immobilisation.
Point de vigilance n°1 : l’acquéreur doit veiller à ce que les évènements qui conditionnent la signature de l’acte authentique soient érigés en conditions suspensives.
Point de vigilance n°2 : la levée d’option par l’acheteur doit respecter le formalisme précis prévu à la promesse unilatérale de vente. Parfois, il est nécessaire de virer les fonds en même temps que la levée d’option. A défaut de respecter ce formalisme, la levée d’option pourrait être considérée irrégulière, soit, non valable ce qui aurait pour conséquence de faire perdre à l’acheteur, non seulement, la vente du bien objet de la promesse, mais en plus, le montant de l’indemnité d’immobilisation.
Point de vigilance n°3 : les promesses unilatérales doivent être enregistrées dans les 10 jours à l’administration fiscale (compter 125 € de taxes) à défaut, elles sont frappées de nullité absolue en application de l’article 1589 – 2 du Code civil.
La promesse unilatérale d’achat.
Cet avant-contrat est assez rare, il présente un intérêt si la vente ne peut pas être réalisée parce que le vendeur doit régulariser un élément conditionnant la validité du contrat de vente.
2. LA PROMESSE SYNALLAGMATIQUE DE VENTE OU COMPROMIS:
Par la promesse synallagmatique de vente ou compromis, le vendeur et l’acquéreur sont réciproquement engagés dans la vente mais ils ne peuvent pas encore signer l’acte authentique.
Ils se sont accordés sur l’objet de la vente (la chose, le prix) et pour en différer les effets à la réalisation d’évènements érigés en conditions suspensives (obtention d’un prêt, d’une autorisation administrative, etc.).
Le compromis prévoit une date à laquelle la vente fera l’objet d’une réitération par acte authentique.
Les compromis précisent si cette date peut être prorogée, avant son terme, et le cas échant, selon quelles modalités : automatiquement, tacitement par échanges entre les parties par tous moyens, soit expressément, par accord écrit.
Trois hypothèses se présentent ensuite :
1. Les conditions suspensives sont réalisées, la vente est conclue et peut être réitérée par acte authentique.
Si l’une des parties refuse de signer l’acte authentique, la vente peut être forcée par voie judiciaire.
La partie contrainte d’agir judiciairement peut également solliciter le paiement de l’indemnité conventionnelle ou clause pénale.
Contrairement à l’indemnité d’immobilisation de la promesse unilatérale de vente évoquée précédemment, le juge peut décider de réduire le montant de l’indemnité conventionnelle ou clause pénale, s’il la juge trop excessive, en application de l’article1231-5 alinéa 2 du Code Civil.
2. Les conditions suspensives ne sont pas réalisées, sans faute du bénéficiaire de ces conditions suspensives : le compromis est caduc, les parties sont déliées de leurs engagements et ne sont pas tenues de se verser d’indemnités.
3. Les conditions suspensives ne sont pas réalisées par la faute de leur bénéficiaire.
Par exemple, l’acquéreur n’a pas demandé l’autorisation d’urbanisme qui était l’objet de l’une des conditions suspensives ou n’a pas accompli de démarches auprès d’établissements bancaires pour obtenir son prêt, ceci, sans aucune excuse ni motif valable.
L’article 1304 – 3 alinéa 1er du Code civil prévoit que « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. »
En d’autres termes, la condition suspensive est réputée réalisée, la vente conclue, elle peut donc être forcée par décision de Justice à la demande du vendeur.
Le vendeur peut également préférer choisir de demander la condamnation de l’acquéreur au versement de l’indemnité conventionnelle ou clause pénale.
Là encore, le Juge pourra décider d’en modérer le montant s’il la juge trop excessive en application de l’article1231-5 alinéa 2 du Code Civil.
留言