𝗧𝗲𝗿𝗿𝗮𝗶𝗻 𝗶𝗻𝗰𝗼𝗻𝘀𝘁𝗿𝘂𝗰𝘁𝗶𝗯𝗹𝗲 𝗲𝘁 𝗻𝘂𝗹𝗹𝗶𝘁𝗲́ 𝗱𝗲 𝗹𝗮 𝘃𝗲𝗻𝘁𝗲 𝘀𝘂𝗿 𝗹𝗲 𝗳𝗼𝗻𝗱𝗲𝗺𝗲𝗻𝘁 𝗱𝗲 𝗹’𝗲𝗿𝗿𝗲𝘂𝗿 𝘀𝘂𝗿 𝗹𝗲𝘀 𝗾𝘂𝗮𝗹𝗶𝘁𝗲́𝘀 𝗲𝘀𝘀𝗲𝗻𝘁𝗶𝗲𝗹𝗹𝗲𝘀 𝗱

⚖️ Cass. civ. 3, 21 mars 2024, n° 22-24.445

Des vendeurs ont cédé à une SCI une parcelle avec transfert du permis de construire d’un chalet. 

Ces travaux impliquaient le busage d’un ruisseau longeant la parcelle vendue, lequel avait été autorisé précédemment par un arrêté préfectoral, qui n’avait pas été joint à la vente. 

L’acquéreur démarre les travaux de busage du ruisseau et le préfet en demande l’arrêt immédiat. Le maire de la commune demande également la remise en état du terrain.

Le préfet et le maire se fondent sur le fait que le délai d’exécution des travaux de busage du ruisseau était expiré au jour de la vente, ce que l’acquéreur ignorait et découvre à cette occasion.

La SCI assigne le vendeur en annulation de la vente pour erreur. 

La Cour d’Appel de Chambéry rejette cette demande au motif que si l’autorisation était bien expirée au jour de la vente, l’acquéreur ne démontrait pas son impossibilité d’en obtenir une nouvelle.

L’acquéreur forme un pourvoi. La 3ème chambre civile de la Cour de Cassation lui donne raison, elle casse et annule l’arrêt et retient qu’« après avoir retenu qu'il était déterminant pour l'acquéreur que la construction soit réalisable et que le projet de ce dernier rendait nécessaire le busage du ruisseau, dont les travaux étaient soumis à autorisation, et constaté, qu'au jour de la vente, ladite autorisation, qui n'était pas annexée à l'acte de vente, était expirée, la cour d'appel a violé article 1110 du Code civil » [devenu 1132 du Code civil].

En d’autres termes, la vente est annulée car :

-         La construction impliquait le busage du ruisseau dont l’autorisation était expirée au jour de la vente, en sorte que le terrain était inconstructible,

-         Il s’agit d’une erreur puisque l’acheteur n’avait pas connaissance, au jour de la vente, de l’expiration de l’autorisation qui n’avait pas été annexée à la vente.

📕 Cet arrêt est l'occasion de rappeler que l’inconstructibilité d’un terrain révélée après la vente relève de la garantie des vices cachés (article 1641 du Code Civil ; Cass. civ. 3, 01-10-1997, n° 95-22263) ou fonde un recours en nullité de la vente pour erreur sur les qualités essentielles de la prestation due (article 1132 du Code Civil ; Cass. 3e civ. 21-6-1995 n°92-12.969) ; mais non sur l’obligation de délivrance conforme du vendeur (article 1604 du Code civil ; Cass. civ. 3, 7 septembre 2022, n°21-17.972).