Construction nouvelle : la perte de vue constitue-t-elle un trouble anormal de voisinage ?
⚖️Cass. civ. 3, 27 mars 2025, n° 23-21.076, F-D
L'édification d'une construction nouvelle peut modifier sensiblement les conditions de jouissance des propriétés voisines : perte de vue, diminution de l'ensoleillement, vis-à-vis plus important ou encore perte d'intimité.
Ces inconvénients caractérisent-ils nécessairement un trouble anormal de voisinage ?
Par un arrêt du 27 mars 2025, la Cour de cassation rappelle que la réponse dépend toujours des circonstances concrètes de l'espèce.
Une construction réduisant significativement la vue du voisin
Un maître d'ouvrage fait édifier une construction dont le mur pignon réduit sensiblement l'espace séparant son immeuble de la copropriété voisine.
La distance entre les deux bâtiments passe ainsi de 7,58 mètres à 4 mètres.
Plusieurs copropriétaires estiment que cette construction réduit leur vue et leur ensoleillement, tout en affectant la valeur de leurs appartements.
Ils engagent alors une action sur le fondement du trouble anormal de voisinage.
Ils soutiennent également que la construction ne serait pas conforme au permis de construire.
La Cour d'appel retient l'existence d'un trouble anormal
La Cour d'appel de Montpellier accueille leur demande.
Elle relève que la réduction importante de la distance entre les immeubles limite sensiblement la vue dont bénéficiaient auparavant les copropriétaires et qu'elle affecte leurs conditions de jouissance ainsi que la valeur de leurs biens.
Elle en déduit que le trouble anormal de voisinage est caractérisé.
La Cour de cassation exige une appréciation plus complète
La Cour de cassation casse toutefois cette décision.
Elle rappelle que le trouble anormal de voisinage ne peut être apprécié de manière abstraite.
Les juges auraient dû rechercher si le caractère urbanisé du secteur n'était pas de nature à relativiser les inconvénients invoqués.
En effet, chacun doit supporter les inconvénients normaux liés à la vie en société, lesquels varient selon l'environnement dans lequel se situe le bien.
Une limitation de la vue peut ainsi être perçue différemment selon qu'elle intervient dans un secteur très urbanisé ou dans un environnement où les constructions sont plus espacées.
L'affaire est donc renvoyée devant une autre cour d'appel afin qu'elle procède à cette analyse.
La perte de vue ne constitue pas, à elle seule, un trouble anormal
Cette décision rappelle que le trouble anormal de voisinage ne résulte jamais automatiquement d'une diminution de la vue ou de l'ensoleillement.
Le juge doit apprécier l'ensemble des circonstances de fait.
Parmi les éléments susceptibles d'être pris en considération figurent notamment :
la configuration des lieux,
l'environnement urbain ou rural,
les caractéristiques des constructions voisines,
l'importance réelle de la perte de vue ou d'ensoleillement,
ainsi que les conséquences concrètes sur les conditions de jouissance du bien.
Cette appréciation dépend donc toujours des circonstances propres à chaque affaire.
La conformité au permis de construire est sans incidence
L'arrêt rappelle également un principe désormais bien établi.
La conformité — ou l'éventuelle non-conformité — d'une construction au permis de construire est, en elle-même, sans incidence sur l'existence d'un trouble anormal de voisinage.
Le respect des règles d'urbanisme n'exclut pas qu'un trouble anormal puisse être retenu.
Inversement, une irrégularité urbanistique ne suffit pas, à elle seule, à caractériser un tel trouble.
Les deux questions relèvent de régimes juridiques distincts.
Ce qu'il faut retenir
Le trouble anormal de voisinage s'apprécie toujours au regard des circonstances propres à chaque affaire.
La perte de vue ou d'ensoleillement peut constituer un trouble indemnisable, mais elle ne suffit pas, à elle seule, à caractériser son caractère anormal.
Le juge doit notamment tenir compte du contexte dans lequel s'inscrit la construction, en particulier du degré d'urbanisation du secteur et des inconvénients normalement prévisibles pour les propriétés voisines.
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