Assurance dommages-ouvrage : les réponses aux principales questions.

L'assurance dommages-ouvrage (DO) est l'un des mécanismes les plus importants du droit de la construction.

Pourtant, elle demeure souvent mal comprise, y compris par les particuliers qui entreprennent des travaux, les professionnels du bâtiment ou les acquéreurs d'un bien immobilier.

À partir de situations régulièrement rencontrées en pratique, cet article répond aux principales questions relatives à l'assurance dommages-ouvrage.

Qu'est-ce qu'une assurance dommages-ouvrage ?

L'assurance dommages-ouvrage a pour objet de préfinancer la réparation des dommages de nature décennale affectant un ouvrage, sans attendre qu'un tribunal détermine les responsabilités des différents intervenants à la construction.

Instituée par la loi du 4 janvier 1978, dite loi SPINETTA, elle permet au maître d'ouvrage puis aux propriétaires successifs d'obtenir une indemnisation rapide avant que l'assureur dommages-ouvrage n'exerce, le cas échéant, ses recours contre les constructeurs et leurs assureurs de responsabilité décennale.

Son fonctionnement est régi principalement par les articles L. 242-1 et suivants du Code des assurances.

La souscription d'une assurance dommages-ouvrage est-elle obligatoire ?

En principe, oui.

Toute personne qui fait réaliser des travaux susceptibles d'engager la responsabilité décennale des constructeurs doit souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l'ouverture du chantier.

Cette obligation concerne aussi bien les professionnels que les particuliers, sous réserve des exceptions prévues par le Code des assurances.

Tous les travaux ne sont cependant pas concernés. Encore faut-il qu'ils constituent un ouvrage ou un élément d'équipement relevant de la garantie décennale.

La qualification juridique des travaux constitue d'ailleurs l'une des principales difficultés rencontrées en pratique.

Quels dommages sont garantis ?

L'assurance dommages-ouvrage couvre les dommages de nature décennale.

Il s'agit notamment des désordres apparus après réception compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination.

o Une atteinte à la solidité de l’ouvrage : un tassement de fondation, une fissure traversante dans le gros-œuvre,

o Une impropriété à destination de l’ouvrage : il s’agit des désordres d’une gravité telle que l’ouvrage n’est plus habitable ou l'est difficilement. Tel est le cas lorsque se produisent des infiltrations provenant d’un défaut d’étanchéité de la toiture d’une maison, une insuffisance de ventilation ou de chauffage, ou encore, un écrasement d’un conduit d’évacuation des eaux usées,

o Un risque pour la sécurité des personnes : des défauts de réalisation de garde-corps de balcons ou un défaut de planéité du sol créant un risque de chute.

L’assureur DO garantit également les dommages de nature décennale apparus avant réception, dans deux hypothèses :

- En cas d’abandon de chantier, après mise en demeure de l’entreprise et résiliation de son marché,

- Pour les désordres de gravité décennale objet de réserves à la réception, après mise en demeure de l’entreprise non suivie de réaction de celle-ci.

En revanche, les désordres purement esthétiques ou les défauts d'entretien demeurent exclus de ce régime.

Pourquoi la dommages-ouvrage occupe-t-elle une place particulière dans le contentieux ?

La particularité de cette assurance réside dans son mécanisme de préfinancement.

L'assureur dommages-ouvrage intervient avant toute recherche définitive de responsabilité.

Ce système permet, lorsque les conditions de garantie sont réunies, de financer rapidement les travaux de réparation, les recours entre assureurs et constructeurs intervenant dans un second temps.

Cette organisation explique que les litiges portent rarement uniquement sur les responsabilités. Ils concernent également la qualification décennale des désordres, le respect de la procédure prévue par le Code des assurances ou encore l'évaluation du coût des réparations.

Quels sont les délais applicables à l'assureur dommages-ouvrage ?

Le Code des assurances encadre strictement l'instruction des déclarations de sinistre.

L'assureur doit notamment respecter différents délais pour notifier sa position puis, lorsque la garantie est acquise, présenter une offre d'indemnisation :

Dans les 15 jours : sa position sur la prise en charge du sinistre ou non, si l’enjeu est inférieur à 1.800 €,

Dans les 60 jours : sa position sur la prise en charge du sinistre ou non, après réalisation d’une expertise amiable,

Dans les 90 jours : sa proposition d’indemnité provisionnelle pour le paiement des travaux de reprise des dommages garantis, délai qui peut être porté à 135 jours avec l’accord de l’assuré en cas de difficultés exceptionnelles.

Si ces délais ne sont pas respectés, l’assureur DO doit régler le montant des travaux de réparation, pour tous les dommages déclarés, sans pouvoir opposer la moindre contestation, même si, par exemple, les dommages ne sont pas de gravité décennale (par exemple, de la peinture simplement écaillée, sans atteinte à la structure).

Le non-respect de ces délais peut produire des conséquences importantes, régulièrement débattues devant les juridictions, tant sur l'étendue de la garantie que sur les moyens de défense encore susceptibles d'être invoqués par l'assureur.

Une vente immobilière peut-elle être annulée en l'absence d'assurance dommages-ouvrage ?

La réponse est négative.

La Cour de cassation juge de manière constante que l'absence d'assurance dommages-ouvrage ne constitue ni une qualité substantielle de l'immeuble vendu ni un accessoire indispensable de celui-ci.

En revanche, selon les circonstances, l'absence de cette assurance peut engager la responsabilité du vendeur et ouvrir droit à réparation si l'acquéreur démontre l'existence d'un préjudice.

Dans quels cas un refus de garantie peut-il être contesté ?

Comme toute décision d'assurance, un refus de garantie peut faire l'objet d'une discussion lorsque les parties divergent sur l'application du contrat ou des dispositions légales.

Selon les dossiers, les débats peuvent porter sur la qualification décennale des désordres, leur origine, les exclusions de garantie, le respect de la procédure prévue par le Code des assurances ou encore l'évaluation des travaux réparatoires.

En pratique, ces questions sont fréquemment examinées au cours d'une expertise judiciaire avant d'être, si nécessaire, soumises au tribunal.

Ce qu'il faut retenir

L'assurance dommages-ouvrage constitue l'un des piliers du droit de la construction.

Si son principe paraît simple, sa mise en œuvre soulève de nombreuses questions juridiques et techniques qui dépassent largement la seule question de l'indemnisation.

L'expérience montre que les principaux contentieux concernent moins l'existence des désordres que leur qualification, les conditions de mobilisation de la garantie, les délais applicables et l'articulation entre les différents intervenants à l'opération de construction.

Les situations évoquées dans cet article sont inspirées de contentieux effectivement traités par le cabinet. Elles ont été anonymisées afin de préserver le secret professionnel.