Vous êtes sur le point de finaliser votre opération de rénovation / construction et vous vous interrogez sur l’utilité de souscrire une assurance dommages-ouvrage (DO) ?
Son coût n’est pas négligeable. En plus, vos artisans sont déjà tous bien assurés…alors pourquoi souscrire une DO ?
Dans cet article, je réponds aux questions qui se posent souvent en matière d’assurance dommages-ouvrage :
A quoi sert la DO ?
Est-on obligé de souscrire une DO lorsque l’on fait des travaux ?
Une vente peut-elle être annulée en l’absence de DO couvrant les travaux réalisés dans le bien vendu ?
Combien coûte une DO et comment la souscrire ?
Comment contester un refus de garantie de l’assureur DO ?
1. A quoi sert la DO ?
L'assurance DO permet au maître d’ouvrage (celui qui commande et paye les travaux) - et aux acquéreurs successifs de l’immeuble ou l’appartement construit / rénové - d’obtenir le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages les plus graves sur les travaux réalisés, c’est-à-dire, ceux relevant de la garantie décennale des constructeurs. (Article L. 242-1, al. 1er, partiel du Code des Assurances).
La garantie décennale couvre les risques majeurs de la construction apparus après réception :
o Une atteinte à la solidité de l’ouvrage : un tassement de fondation, une fissure traversante dans le gros-œuvre,
o Une impropriété à destination de l’ouvrage : il s’agit des désordres d’une gravité telle que l’ouvrage n’est plus habitable ou l'est difficilement. Tel est le cas lorsque se produisent des infiltrations provenant d’un défaut d’étanchéité de la toiture d’une maison, une insuffisance de ventilation ou de chauffage, ou encore, un écrasement d’un conduit d’évacuation des eaux usées,
o Un risque pour la sécurité des personnes : des défauts de réalisation de garde-corps de balcons ou un défaut de planéité du sol créant un risque de chute.
L’assureur DO garantit également les dommages de nature décennale apparus avant réception, dans deux hypothèses :
- En cas d’abandon de chantier, après mise en demeure de l’entreprise et résiliation de son marché,
- Pour les désordres de gravité décennale objet de réserves à la réception, après mise en demeure de l’entreprise non suivie de réaction de celle-ci.
Est-ce que ma DO me couvre mieux que la décennale de mon entreprise ?
C'est le principal avantage principal de ce contrat d'assurance, régler les travaux de réparation des dommages apparus sur la construction « sans recherche de responsabilité » : c’est donc l'assureur DO - et non vous - qui se préoccupera de se faire rembourser les travaux de réparation des dommages auprès des constructeurs intervenus sur le chantier et leurs assureurs.
En conséquence, la DO assure également un règlement rapide des dégâts, car une recherche de responsabilité, quand la cause du sinistre n’est pas évidente, peut durer parfois plusieurs années, en cas de contestation. Cela implique d’engager une procédure d’expertise, amiable et / ou judiciaire, ce qui engendre des frais importants, sans compter que la plupart des dommages s’aggravent avec le temps et que vous subirez des pertes locatives si le bien endommagé ne peut plus être loué.
La Loi impose d’ailleurs des délais brefs et stricts à l’assureur dommages-ouvrage pour garantir à l’assuré un règlement rapide du sinistre. Il doit ainsi lui notifier, à compter de la réception de sa déclaration de sinistre :
- Dans les 15 jours : sa position sur la prise en charge du sinistre ou non, si l’enjeu est inférieur à 1.800 €,
- Dans les 60 jours : sa position sur la prise en charge du sinistre ou non, après réalisation d’une expertise amiable,
- Dans les 90 jours : sa proposition d’indemnité provisionnelle pour le paiement des travaux de reprise des dommages garantis, délai qui peut être porté à 135 jours avec l’accord de l’assuré en cas de difficultés exceptionnelles.
Si ces délais ne sont pas respectés, l’assureur DO doit régler le montant des travaux de réparation, pour tous les dommages déclarés, sans pouvoir opposer la moindre contestation, même si, par exemple, les dommages ne sont pas de gravité décennale (par exemple, de la peinture simplement écaillée, sans atteinte à la structure).
2. Est-on obligé de souscrire une DO lorsque l'on fait des travaux ?
La souscription d'une DO est obligatoire pour toute personne (professionnel ou non) réalisant des travaux, mais lors toutefois qu’ils peuvent générer des dommages graves relevant de la garantie décennale. Tel n'est pas le cas de simples travaux de peinture.
Tel est le cas en revanche de changement d'installation sanitaire (risque de dégât des eaux) ou de fenêtres (risque de défaut d'étanchéité à l'air).
Il peut donc s’agir de travaux de construction ou de rénovation, d’un immeuble, d’une maison ou d’un appartement. (Article L.242-1 alinéa 1er, partiel, du Code des assurances).
Cette obligation concerne donc les promoteurs, les constructeurs de maisons individuelles mais également, le particulier maître d’ouvrage qui envisage de vendre sa maison / appartement avant expiration de la garantie décennale (10 ans).
3. Quelles sont les sanctions encourues si je ne souscris pas cette assurance ?
La non-souscription d'une assurance obligatoire est un délit passible d'une peine d'emprisonnement de 6 mois et d'une amende de 75 000 € au plus ou de l'une de ces deux peines seulement (article L.243-3 alinéa 1er du Code des Assurances). L’infraction ne peut plus faire l’objet de poursuites pénales (elle est prescrite) 6 ans après démarrage du chantier.
Cette sanction ne s’applique pas à la personne physique construisant un logement pour l'occuper elle-même ou le faire occuper par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint.
Des sanctions civiles peuvent également être appliquées à la demande de l’acheteur du bien dans lequel des travaux sans couverture par assurance DO ont été réalisés.
4. Une vente peut-elle être annulée en l’absence de DO ?
La Cour de Cassation considère que l’assurance DO n’est :
- Ni une qualité substantielle du bien vendu,
- Ni un accessoire indispensable de l'immeuble vendu,
Il ne peut donc y avoir ni annulation (pour vice du consentement) ni résolution de la vente (pour défaut de livraison de la chose achetée) si le vendeur n’a pas couvert les travaux par une assurance DO.
Cass. Civ. 3ème, 13 nov.2003, 02-13.974
Dans cette affaire, les époux X. avaient acheté un terrain et une maison à M. Y, constructeur et vendeur, par acte authentique de vente du 13 juillet 1994. Des travaux importants avaient été réalisés avant la vente en 1990. Des désordres sont apparus dans le délai de la garantie de 10 ans, en 1996. Les époux X. ont déclaré le sinistre à l’assurance décennale de M.Y. mais elle a refusé sa garantie pour un motif valable. Les époux X. ont alors découvert que M.Y n’avait pas souscrit de DO et ont assigné M. Y et leur notaire en charge de la rédaction de l’acte authentique de vente afin de demander la nullité de la vente pour erreur ou dol et subsidiairement, la résolution de la vente pour défaut de livraison du bien acheté.
La Cour de Cassation a rejeté ces deux demandes, considérant que la maison et le terrain pouvaient être vendus sans DO.
Les acheteurs auraient dû agir sur le fondement de la faute contractuelle de M.Y. pour obtenir gain de cause…
C’est ce qui s’est passé dans une affaire similaire dans laquelle le vendeur a été condamné à rembourser 15 % du prix de vente aux acquéreurs, privés de DO, pour « perte de sécurité juridique », par un Jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de CRETEIL le 6 octobre 1997.
A l'occasion de désordres apparus dans l'immeuble qu'ils avaient acquis quelques mois auparavant, les propriétaires ont découvert que l'assurance DO mentionnée dans l'acte n'avait pas été souscrite et ont sollicité l'annulation de la vente sur le fondement de l'erreur.
Saisi de ce litige, le TGI de Créteil n'a pas fait droit à cette demande considérant que l'existence d'une assurance DO ne constituait pas une qualité substantielle de l'immeuble. Il a toutefois ordonné une réduction du prix d'acquisition (environ 15 % du prix payé) en compensation de la perte de la sécurité juridique.
TGI CRETEIL, 6 oct. 1997, RGDA 1998, n°1, p.99
5. Combien coûte une assurance DO et comment la souscrire ?
Le prix d’une assurance dommages-ouvrage se calcule par application d’un pourcentage sur le coût total des travaux à réaliser. En 2022, le montant moyen de la prime dommages-ouvrage était de 3.995 € .
Pour souscrire cette assurance, l’assureur vous demandera de lui transmettre, outre son questionnaire complété, copie de votre permis de construire avec les plans, la déclaration d’ouverture de chantier (DOC), la liste de tous les artisans auxquels vous allez faire appel avec copie de leurs attestations d’assurance et copie de leurs devis / marchés de travaux.
Si vous avez fait appel à ces intervenants, il vous sera également demandé de communiquer le contrat de votre maître d’œuvre, le rapport d’étude de sol de votre géotechnicien et le Rapport Initial du contrôleur technique (RICT).
En matière d’assurance DO, l’indemnité versée doit impérativement être utilisée pour réaliser la réparation demandée. Vous ne pouvez l’encaisser pour en faire autre chose. A défaut, l'assureur DO pourra vous demander de lui restituer cette somme.
6. Que faire en cas de refus de prise en charge de mon sinistre par l’assurance DO ?
L’assurance DO n’est autorisée à refuser de garantir le sinistre qui lui est déclaré que dans 3 hypothèses :
- La faute ou le mensonge du souscripteur de la DO ou de l’assuré,
- Les effets de l’usure normale, du défaut d’entretien ou de l’usage anormal de l’ouvrage réalisé,
- La cause étrangère (c’est-à-dire lorsque le sinistre ne résulte pas d’un vice de l’ouvrage, par exemple, un appartement qui aurait été endommagé par un incendie provenant de l’appartement voisin).
Si vous considérez que la position de non-garantie de l’assureur DO ne correspond pas à ces trois cas, ou encore, que la réparation proposée est insuffisante, vous pouvez contester la position de l’assureur DO par voie de lettre RAR (attention, vous avez 2 ans pour le faire, au-delà, votre demande serait prescrite).
Si l’assureur DO persiste, le cabinet Sylvie MARCILLY est à votre disposition pour vérifier si la position de la DO est abusive et le cas échéant, pourra la contester, dans un premier temps, dans un cadre amiable et dans un second temps, en saisissant le Tribunal Judiciaire pour demander le paiement des indemnités vous revenant si l’assureur persiste en son refus de garantie.