J'ai réalisé moi-même des travaux avant de vendre ma maison : suis-je responsable si des désordres apparaissent après la vente ?

⚖️ Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 30 janvier 2025, 23-16.347, Inédit

De nombreux propriétaires réalisent eux-mêmes des travaux dans leur maison avant de la revendre : construction d'un mur de soutènement, extension, terrasse, piscine, modification d'une charpente ou encore création d'une ouverture dans un mur porteur.

Ces travaux sont souvent réalisés avec soin, mais sans faire intervenir d'entreprise spécialisée.

Peu de vendeurs savent pourtant que ces travaux peuvent les faire entrer dans la catégorie des constructeurs au sens du Code civil.

Ils peuvent alors être tenus des garanties applicables aux professionnels de la construction, alors même qu'ils n'exercent aucune activité dans ce domaine.

Par un arrêt du 30 janvier 2025 (Cass. 3e civ., n° 23-16.347), la Cour de cassation rappelle l'étendue de cette responsabilité.

Le vendeur devient-il automatiquement un constructeur ?

Pas dans tous les cas.

Encore faut-il que les travaux réalisés constituent juridiquement un ouvrage.

Cette qualification dépend de la nature des travaux exécutés.

Il peut notamment s'agir :

• d'une extension,

• d'un mur de soutènement,

• d'une piscine,

• d'une terrasse,

• d'une toiture,

• d'une charpente,

• ou plus généralement de travaux de construction présentant une certaine importance.

Lorsque cette qualification est retenue, le vendeur qui revend ensuite le bien est assimilé à un constructeur en application de l'article 1792-1, 2°, du Code civil.

Pourquoi parle-t-on de "vendeur-constructeur" ?

L'article 1792-1 du Code civil prévoit qu'est réputée constructeur :

« Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire. »

Autrement dit, il n'est pas nécessaire d'être entrepreneur, artisan ou architecte.

Le simple fait d'avoir réalisé un ouvrage avant de revendre l'immeuble suffit à faire naître, dans certaines circonstances, les garanties légales des constructeurs.

Cette solution est ancienne et constante.

Elle est souvent désignée sous le nom de jurisprudence du « vendeur-constructeur » ou du « vendeur-castor ».

Quelles garanties peuvent être mises en œuvre ?

Contrairement à une idée répandue, la responsabilité du vendeur ne se limite pas aux seuls désordres de gravité décennale.

Lorsque les conditions sont réunies, il peut être tenu :

• de la responsabilité décennale prévue par l'article 1792 du Code civil,

• mais également, comme le rappelle l'arrêt du 30 janvier 2025, de la responsabilité applicable aux dommages intermédiaires - c'est à dire d'une gravité moins importante.

  
  

Dans cette affaire, la Cour de cassation juge que le vendeur-constructeur pouvait voir sa responsabilité recherchée pour des fissurations affectant un mur de soutènement, alors même que ces désordres ne présentaient pas le caractère de gravité exigé pour relever de la garantie décennale.

Le vendeur est-il assuré contre ce risque ?

C'est l'une des principales difficultés.

Les particuliers ignorent très souvent que leur responsabilité peut être engagée sur ce fondement.

Or, contrairement aux professionnels du bâtiment :

• ils ne souscrivent généralement pas d'assurance de responsabilité décennale,

• et leur contrat multirisque habitation exclut le plus souvent la responsabilité encourue en qualité de constructeur.

En pratique, cela signifie que le vendeur peut être condamné à indemniser personnellement l'acquéreur.

Cette situation explique l'importance du contentieux relatif aux vendeurs-constructeurs.

Une clause excluant les vices cachés protège-t-elle le vendeur ?

Non.

Les actes de vente comportent fréquemment une clause limitant ou excluant la garantie des vices cachés.

Cette clause est sans incidence sur les garanties légales des constructeurs.

En effet, la responsabilité décennale et les autres garanties prévues aux articles 1792 et suivants du Code civil constituent un régime dit d'ordre public, c'est à dire des garanties obligatoires auxquelles les parties ne peuvent échapper par une clause de non-garantie des vices cachés.

À partir de quelle date court le délai de dix ans ?

C'est une question essentielle.

Le délai de dix ans ne court pas à compter de la vente.

Il commence à courir à compter de la réception ou, lorsqu'aucune réception n'est intervenue, de l'achèvement des travaux.

Il est donc parfaitement possible que la garantie soit déjà partiellement consommée au moment où le bien est vendu.

Inversement, si la revente intervient peu après l'achèvement des travaux, le vendeur pourra demeurer responsable pendant une grande partie du délai décennal.

Ce qu'il faut retenir

La qualité de constructeur ne dépend pas de la profession exercée.

Un particulier qui réalise lui-même un ouvrage avant de revendre son bien peut être soumis aux garanties légales applicables aux constructeurs.

Par son arrêt du 30 janvier 2025, la Cour de cassation rappelle que cette responsabilité ne concerne pas seulement les désordres décennaux, mais peut également s'étendre, sous certaines conditions, aux dommages intermédiaires.

Le vendeur-constructeur doit donc être particulièrement vigilant, d'autant que ces risques sont rarement couverts par les contrats d'assurance souscrits par les particuliers.