Le notaire est un professionnel du droit, officier public, ayant pour mission d’authentifier le contrat de vente d’un bien immobilier.
Il apporte à ceux qui le consulte ou font appel à ses fonctions son expertise dans les domaines du droit immobilier et de la transmission patrimoniale.
En sa qualité de rédacteur d'acte authentique, il est notamment tenu par les devoirs et obligations suivant :
- un devoir d’authentification de l’acte,
- un devoir d’efficacité de l’acte,
- une obligation d’information et un devoir de conseil au titre desquels il doit faire preuve d’une grande prudence.
1. Le devoir d’assurer la validité et l’efficacité de l’acte.
En sa qualité d'officier public, le notaire est tenu d'assurer la validité et l'efficacité des actes.
Cette obligation est rattachée par la Jurisprudence à sa mission d'authentification, ou encore, à son obligation de conseil.
Elle oblige concrètement le notaire à un devoir général de vérification.
Il doit ainsi prendre toutes les dispositions utiles et nécessaires pour que l’acte ait bien les effets recherchés par les parties.
La définition jurisprudentielle est large car l’objectif poursuivi est de protéger les contractants. (Cass. Civ. 1ère 7 fév. 1989, n°86-18.559).
Allant loin en ce sens, il a été retenu que même un acquéreur professionnel – qui au surplus n’était pas de bonne foi – est déchargé de l’obligation de procéder aux vérifications nécessaires à l’efficacité de l’acte, la Cour de Cassation retenant que cette obligation ne repose que sur le notaire.
« Mais attendu qu'ayant relevé, par un motif non critiqué, que même si les sous-acquéreurs n'étaient pas de bonne foi, ils étaient déchargés de l'obligation de procéder aux vérifications nécessaires à l'efficacité des actes de vente, cette obligation ne reposant que sur les notaires, la cour d'appel a pu retenir que, même si les conditions posées par le juge-commissaire n'étaient pas constitutives de véritables charges grevant les locaux, il n'en demeurait pas moins que les notaires auraient dû attirer l'attention des sous-acquéreurs sur le risque d'acquérir des lots pour une destination qui n'était pas celle qui était visée par l'ordonnance du juge-commissaire et qu'en s'abstenant de le faire, ils avaient manqué à leur devoir de conseil et exposé les sous-acquéreurs au risque, qui s'est réalisé, de subir les conséquences de l'annulation des ventes subséquentes à la vente initiale et ont engagé leur responsabilité. » (Cass. Civ. 3ème. 30 jan. 2013, n°11-26.074).
Les recherches et vérifications préalables à l’instrumentation de l’acte – qui pèsent sur le notaire - lui permettent d’apprécier les risques éventuels de l’opération et d’exercer ainsi utilement son devoir de conseil et d’information à l’égard des parties.
Lorsqu’une promesse de vente contient une ou plusieurs conditions suspensives, le notaire est à l’évidence tenu de vérifier si la ou les conditions suspensives sont réalisées avant d’instrumenter l’acte de vente, et ce, au titre de son devoir de vérification pour assurer l’efficacité de l’acte mais également, au titre de son devoir de conseil et d’information.
2. Le devoir d’information et de conseil.
Le notaire doit, en sa qualité de professionnel et d'officier public :
- conseiller les parties sur les moyens juridiques les plus adéquats pour parvenir à atteindre le but qu'elles recherchent ;
- avertir des risques de l'opération envisagée ;
- informer et expliquer l'acte qu'il est chargé de recevoir, sa portée et ses effets.
Ces obligations prolongent en quelque sorte sa mission d'authentification des actes et de vérification de leur efficacité (Cass. Civ. 1ère 25 jan.2017, n°16-10.415).
Le devoir de conseil bénéficie à toutes les parties à l’acte qu’il dresse. (Cass. Civ. 1ère 15 mai 2007, n°06-15.318).
Le notaire n’est pas déchargé de son obligation de conseil par les compétences ou les connaissances personnelles de son client, fût-il lui-même architecte, ou encore, notaire. (Cass. Civ. 1ère 28 nov. 1995 pourvoi n°93-15.659 ; Cass. Civ. 1ère,14 mai 2009 n°08-12.093 ; Cass. Civ. 1ère, 30 mai 2013, n°12-22.252 ; Cass. Civ. 1ère,16 nov.2016, pourvoi n°15-22.340 ; Cass. Civ. 1ère, 25 jan. 2017, pourvoi n°15-28.159 ; Cass. Civ. 1ère 11 juill.2018 pourvoi n°17-21.587).
3. Le devoir de conseil du Notaire s’étend-il aux avantages fiscaux attendus de l’opération ?
La jurisprudence en la matière retient que le notaire n'est pas soumis à une obligation de conseil et de mise en garde concernant l'opportunité économique et fiscale d'une opération en l'absence d'éléments d'appréciation qu'il n'a pas à rechercher.
La responsabilité du Notaire ne peut donc être recherchée à ce titre que s’il avait été alerté par les parties des aspects fiscaux recherchés dans l’opération avant qu’il n’intervienne. (Cass. 1re civ., 27 janv. 2004, n° 00-10.074).
Une condamnation est par ailleurs exclue s'il s'avère que le client n'aurait de toute façon pas renoncé à l'opération, même s'il avait été mieux conseillé (Cass. 1re civ., 6 oct. 2011, n° 10-23.294 ; Cass. 3e civ., 17 janv. 2019, n° 17-26.490, n° 25 FS - P + B + I).
Ainsi, il a été reproché à un Notaire de ne pas avoir souligné les incertitudes entourant l'éligibilité effective d'une opération au régime fiscal particulier assuré par le vendeur (Cass. 1re civ., 26 janv. 2012, n° 10-25.741).
Il a également été reproché à un notaire d'avoir laissé des acquéreurs s'engager dans un programme d'investissement défiscalisé sans les alerter sur les graves difficultés rencontrées par le programme de construction correspondant, ce dont il avait été prouvé qu'il avait parfaitement connaissance (Cass. 1re civ., 6 juin 2018, n° 17-15.261).
4. Une preuve facilitée : il appartient au notaire de prouver qu’il a correctement accompli sa mission.
Le notaire répond de la faute commise dans l’exercice de sa mission d’officier public sur le fondement de sa responsabilité délictuelle issue de l’article 1240 du Code Civil, soit, les manquements commis à l’égard de ses obligations d’origine statuaire ou légale (Cass. Civ. 1ère 4 mai 1999, n°97-10.105).
Quelle que soit la faute reprochée au Notaire, la mise en œuvre de sa responsabilité obéit à un même régime, supposant que soit rapportée la preuve de la triple existence d’une faute de l’officier public, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice. Ce régime diffère du droit commun en ce qu’il met à la charge du notaire la preuve de ce qu’il a valablement accompli sa mission.
La Jurisprudence facilite cette preuve en admettant de manière large que le défaut d’efficacité des actes est dû à un défaut de vérification de l’officier public.
La charge est également inversée en matière d’obligation de conseil. La Jurisprudence retient avec constance qu’il appartient au notaire de démontrer qu’il a satisfait à son obligation de conseil. (Cass. Civ. 1ère 2 oct. 2007, pourvoi n°06-17.281 ; Cass. Civ. 1ère 22 mai 2001, pourvoi n°98-15.847 ; Cass. Civ. 1ère 25 juin 1991, pourvoi n°89-20.338).
La preuve du conseil donné aux parties doit résulter d’un document établissant que le client a été averti clairement des risques inhérents à l’acte reçu par le notaire. (Cass. Civ. 1ère 3 fév.1998, pourvoi n°96-13.201).
Enfin, le notaire répond de sa faute quelle qu’en soit la gravité, qu’il s’agisse d’une omission de diligence, d’une négligence, ou encore, d’une imprudence.