• sylviemarcilly

Marchand de biens : les risques du métier, comment vous protéger ?

Dernière mise à jour : 7 oct.


En qualité de marchand de biens « rénovateur », vous portez les risques de trois acteurs de l’immobilier :


1. le propriétaire,

2. le maître d’ouvrage,

3. le vendeur professionnel.


A chacun de ces trois titres juridiques correspondent des risques, un fondement juridique de mise en œuvre éventuelle de votre responsabilité et une police d’assurance spécifique qu’il est vivement recommandé de souscrire pour vous protéger et par suite, pérenniser votre activité.



1. Le marchand de bien PROPRIÉTAIRE : l’assurance PNO.


Le temps entre l’achat et la revente, le bien immobilier peut subir ou causer des dégâts ou détériorations résultant d’évènement fortuits tels que le vandalisme, une catastrophe naturelle, un dégât des eaux, un incendie, un effondrement etc.


Le propriétaire est responsable à l’égard de ses voisins sur le fondement juridique des « troubles anormaux de voisinage » lequel engage « de plein droit » sa responsabilité, c’est-à-dire, sans qu’il soit nécessaire pour le voisin victime de démontrer la faute du marchand de bien voisin dans la gestion de son bien et dans la survenance du sinistre.


Pour se protéger de tous les désagréments liés à la survenance de ce type d’évènement le marchand de biens peut souscrire une police « PNO » propriétaire non occupant.


Toutes les compagnies d’assurance proposent ce type d’assurance, quand vous les comparerez, soyez attentifs :


- aux évènements garantis, aux franchises et aux plafonds de garantie par sinistre bien évidemment,


- en outre, si le bien est destiné à la vente par lots après division, le marchand de biens sera syndic bénévole de la copropriété et sa responsabilité pourrait être recherchée en cette qualité pour d’éventuels manquements dans la gestion du bien jusqu’à ce qu’un syndic professionnel lui succède après la vente du dernier lot.


Vérifiez donc bien que votre police PNO couvre ce risque.



2. Le marchand de biens MAÎTRE D’OUVRAGE – CONSTRUCTEUR NON RÉALISATEUR : les assurances DO - CNR – TRC.


Le marchand de biens rénovateur est un « Constructeur » aux yeux de la Loi, vis-à-vis de l’acquéreur du bien dans lequel il a fait réaliser les travaux, lorsqu’il revend le bien avant expiration du délai de garantie décennale, sur le fondement de l’article 1792-1-2° du Code civil disposant :


« Est réputé constructeur de l'ouvrage …. toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire. »


Le marchand de biens est en conséquence garant de tous les vices de construction qui affecteraient les travaux réalisés après la revente, au même titre que le constructeur / l’artisan ayant réalisé les travaux.


Il dispose d’un recours contre le ou les artisans ayant réalisé le chantier – et leurs assureurs – mais il est garant des vices de construction à l’égard de son acquéreur en première ligne.


La plupart des polices d’assurance « Responsabilité Civile Marchand de biens » incluent les risques liés à la réalisation de travaux de rénovation – mais ces polices ne couvrent pas les vices de construction d’une gravité telle qu’ils relèvent de la garantie décennale des constructeurs.


La police RC MARCHAND DE BIENS n’est pas une assurance de responsabilité décennale.


Si vous faites réaliser des travaux de construction ou de rénovation susceptibles d’être le siège de dommage de gravité décennale c’est-à-dire, de porter atteinte à la solidité ou à l’habitabilité de l’ouvrage ou du bien rénové, ou encore, à la sécurité des personnes - vous avez l’obligation de souscrire une assurance couvrant cette garantie obligatoire une assurance DO / CNR comprenant :


- une police dommages ouvrageDO laquelle est et reste attachée au bien vendu et qui le valorise puisqu’il offre aux bénéficiaires c’est-à-dire votre ou vos futur(s) acquéreur(s) la garantie d’être indemnisé(s) pour tout sinistre de gravité décennale dans un délai rapide,


- une police dite constructeur non réalisateurCNR laquelle couvre le marchand de biens de la mise en œuvre de sa responsabilité en tant que maître d’ouvrage des travaux pour les désordres de gravité décennale. Elle comprend en option d'autres garanties complémentaires (notamment, dysfonctionnement des éléments d'équipement ; préjudices de jouissance des occupants).

Lorsque le marchand de biens réalise ce type de travaux d’ampleur, il est vivement recommandé de souscrire cette double assurance DO/CNR qui est proposée par un certain nombre de compagnies, pour se protéger mais en outre et surtout, pour répondre à l’obligation légale pesant sur le marchand de bien, pour laquelle il peut faire l’objet de poursuites aux plans pénal et civil :


- article L.241-1 du Code des assurances : obligation de souscrire une CNR – assurance de responsabilité,


- article L.242-1 du Code des assurances : obligation de souscrire une DO – assurance dommages.


Il est d’usage que cette double assurance soit également complétée d’une troisième dite Tous Risques chantiersTRC, laquelle n’est pas obligatoire mais protège le marchand de biens - maître d’ouvrage des risques de la perte totale du chantier et du bien en cours de construction / rénovation en raison d’un événement accidentel (par exemple la destruction d’une grande partie de la cathédrale de Notre-Dame en raison de l'incendie survenu en cours de chantier).


La plupart des établissements bancaires n'accorderont pas le financement du bien sans la preuve de la souscription de ces assurances obligatoires.



3. Le marchand de biens VENDEUR - PROFESSIONNEL DE L’IMMOBILIER : l’assurance RC Marchand de biens.


Une responsabilité particulièrement pèse lourdement sur le marchand de biens lors de la revente, à l’égard de l’acquéreur, il s’agit de la garantie des vices cachés prévue par l’article 1641 du Code Civil disposant :


« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. »


Cette garantie ne peut être écartée à l’acte authentique de vente par une clause spécifique que pour les particuliers non professionnels.


Elle oblige le marchand de biens à prendre en charge tous les travaux réparatoires qui s’avèreraient nécessaires pour remédier à tous les vices cachés (c’est-à-dire non apparents), antérieurs à la vente, qu’ils aient été connus ou non du marchand de bien.


Par exemple, le marchand de biens sera garant des vices du sol découverts après la vente (une pollution dont nul n’avait été informé) ou encore des dégâts causés par des insectes xylophages ou des champignons lignivores que personne n'avait détectés (s’il est démontré qu’ils étaient présents avant la vente).


On pense notamment à la mérule, champignon qui fait des ravages sur les structures bois, lequel se développe dans des espaces humides, sombres et confinés – soit, la plupart du temps, dans des zones invisibles tel qu’à l’arrière de doublages de mur.


La police d’assurance RC MARCHAND DE BIENS couvre ce risque, elle n’est pas obligatoire mais sa souscription est fortement conseillée car elle protège le marchand de biens des risques liés à la redoutable mise en œuvre de sa garantie des vices cachés.



Deux derniers conseils pour clôturer cet article :


1. toutes ces assurances ont un coût mais vous pourrez l'intégrer dans votre calcul de marge, car elles valorisent votre bien. Ces assurances sécurisent et rassurent les acquéreurs, garantis de disposer de toutes les assurances pour réparer les dommages qui apparaitraient après acquisition,


2. en cas de litige, votre responsabilité sera recherchée et vous devrez être assisté d’un avocat, aussi, veillez à souscrire l’option « protection juridique » des assurances qui vous seront proposées (PNO, DO/CNR, RC MARCHAND DE BIENS), elle ne coûte que quelques dizaines d’euros par an mais cette garantie couvrira la totalité de vos frais d’assistance par avocat et expert pour chaque procédure.




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