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  • sylviemarcilly

Sinistre immobilier : valeur à neuf, valeur d'usage, quelle indemnité est versée par l'assureur ?

Dernière mise à jour : 12 sept. 2023


Valeur à neuf, valeur d’usage, vétusté déduite, on s’y perd !


Comment l’assureur calcule-t-il l’indemnité versée en cas de sinistre ?





Lors de la souscription d’une police d’assurance habitation, l’assuré se voit en règle générale proposer plusieurs niveaux de garantie.



En fonction du niveau choisi, l’assureur garantira la perte de la valeur du bien assuré en valeur d’usage ou en valeur à neuf.



1. La valeur d’usage (ou valeur d’assurance) est égale à la valeur de la reconstruction / réparation / remplacement du bien assuré au jour du sinistre, vétusté déduite.



Le droit pour l’assureur de déduire la « vétusté » résulte de la mise en œuvre de l’article L.121-1 alinéa 1er du Codes des Assurances disposant :


« L'assurance relative aux biens est un contrat d'indemnité ; l'indemnité due par l'assureur à l'assuré ne peut pas dépasser le montant de la valeur de la chose assurée au moment du sinistre. »



C’est « le principe indemnitaire » de l’assurance, selon lequel l’assuré ne peut s’enrichir par la mise en œuvre de la garantie de sa police d’assurance.



La vétusté correspond à la dépréciation du bien avec le temps, elle est déduite par application d’un pourcentage.



Ce pourcentage est déterminé par la nature du bien, son ancienneté et son état d’entretien pour autant qu’il soit encore visible (tel n’est plus cas d’un bien détruit par incendie par exemple).



Chaque assureur a sa propre grille de taux de vétusté. Cette grille figure en règle générale aux conditions générales de votre police d’assurance. A titre d’exemple, on voit souvent :


- Pour une voiture, un taux de vétusté de 10 % par an avec un plafond de 80 %,


- Pour un équipement informatique, un taux de vétusté de 25 % par an, avec un plafond de 80 % également.




2. La valeur à neuf est égale à la valeur de la reconstruction / réparation / remplacement du bien assuré au jour du sinistre au jour du sinistre sans déduction de la dépréciation, c’est-à-dire, sans application d’un coefficient de vétusté.



Le prix de cette couverture assurantielle, plus généreuse, s’en trouve plus élevé.



La plupart des contrats d’assurance stipulent qu’en cas de sinistre indemnisé en valeur à neuf, l’assuré percevra l’indemnité en deux temps :


- dans un premier temps, l’indemnité due en valeur d’usage, après déduction du coefficient de vétusté,


- dans un second temps, le complément correspondant à l’indemnité due en valeur à neuf, si l’assuré produit à l’assureur la preuve de la reconstruction ou du remplacement du bien assuré (devis, factures).



La jurisprudence a validé cette méthode notamment par un arrêt rendu le 4 décembre 2001 par la Cour de Cassation :


« Vu l'article 1134 du Code civil ;


Attendu que pour condamner la compagnie La Lutèce à payer à son assurée la somme de 1 158 148 francs représentant l'indemnité en valeur à neuf, l'arrêt énonce que si le montant ne peut être versé qu'après reconstruction à l'identique, cette restriction n'avait pas à être prise en considération par la cour d'appel dès lors que l'immeuble ayant été totalement détruit, il devait être reconstruit de sorte que les modalités de paiement étaient indifférentes pour l'évaluation du montant dû ;


Attendu qu'en se déterminant ainsi, alors que les conditions générales de la police expressément invoquées par la compagnie d'assurance stipulaient pour le règlement du sinistre que le complément d'indemnité entre la valeur à neuf et la valeur d'usage ne serait payé qu'après la reconstruction et sur justification de l'exécution par la production de mémoires ou factures, la cour d'appel a méconnu la loi des parties et violé le texte susvisé. »



En pratique, il est d’usage que l’assureur prévoit au contrat d’assurance que l'indemnité en valeur à neuf est limitée :


- à la valeur d'usage - c'est-à-dire, à la valeur de reconstruction ou de remplacement, évaluée au jour du sinistre, déduction faite de la dépréciation ou vétusté,


- majorée du quart de la valeur à neuf.


En conséquence, seuls les biens auxquels peut être appliqué un coefficient de vétusté inférieur à 25 % seront intégralement indemnisés en valeur à neuf.



Prenons deux exemples pour y voir plus clair.



1. Le vélo électrique de Julie est détruit par un incendie dans son garage.



Julie l’avait acheté 2.800 € il y a 3 ans.

La valeur actuelle du vélo de Julie est de 2.500 €.

Comment l’assureur de Julie va-t-il l’indemniser ?


Si elle est couverte en valeur d’usage, Julie percevra 1.750 € (2.500 € - 30 % = 1.750 €).


Si elle est couverte en valeur à neuf, Julie percevra 2.375 € [2.500 - (2.500 x 30 %) + (2.500 x 25 %) = 2.375 €, à la condition qu'elle justifie auprès de son assureur avoir acheté un nouveau vélo dans les deux ans du sinistre.



2. La maison de Julie est détruite par un incendie.



Julie avait acheté sa maison 375.000 € il y a 5 ans. Comment l’assureur de Julie va-t-il l’indemniser ?



La valeur de reconstruction à l’identique est de 425.000 €.



L’Expert de l’assurance estime à 25 % le taux de vétusté applicable.



La valeur de reconstruction vétusté déduite est ainsi de 318.750 € (425.000 € x 25 % = 106.250 € ; 425.000 € - 106.250 € = 318.750 €).



Heureusement, Julie est couverte en « valeur à neuf ».



L’assureur lui versera la somme de 318.750 € dans un premier temps, puis, quand la reconstruction sera terminée, il lui versera le complément de 106.250 € sur présentation des factures et de la preuve de leurs règlements.



Julie sera entièrement indemnisée.



En revanche, si l’Expert avait estimé la vétusté à 35 %, Julie n’aurait pas été entièrement indemnisée du coût de la reconstruction de sa maison par son assureur car elle n’aurait perçu, sur présentation des factures, que 25 % de la valeur de reconstruction en valeur à neuf soit un montant total de 382.500 €.


Le calcul ?


425.000 € x 35 % = 148.750 € (coût de la vétusté de 35 %)

425.000 € - 148.750 € = 276.250 € (coût de la reconstruction vétusté déduite)

425.000 € x 25 % = 106.250 € (indemnité complémentaire plafonnée à 25 % du prix de la reconstruction)

Julie percevra :

Dans un premier temps : 276.250 €

Dans un second temps : 106.250 €

Total perçu = 276.250 € + 106.250 € = 382.500 €

Reste à charge = 42.500 €



A noter, certains biens ne peuvent pas faire l’objet d’une dépréciation par le temps, comme les œuvres d’art, les bouteilles de vin, les timbres, les instruments de musique (et notamment les violons), les livres, les pierres précieuses, les voitures de collection, lesquels au contraire, prennent de la valeur avec le temps.


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