VEFA : surface livrée inférieure à celle achetée, à quelles conditions l'acquéreur est-il indemnisé ?

⚖️ Cass. civ. 3, 03-04-2025, n° 23-20.555, F-D

Une société achète un appartement en VEFA au prix de 1.485.100 € HT.

Le contrat de réservation mentionne une surface de 117 m² avec une tolérance de 5 % (autorisée par l'article 1619 du Code Civil).

La surface minimale devait ainsi être de 111,15 m².

La surface livrée est de ... 105,3 m².

Vendu plus de 15.000 € / m², la différence agace...

L'acquéreur demande une indemnisation par réduction du prix de vente.

Le vendeur lui refuse, exposant que l'acte authentique de vente mentionnait une surface de 110 m2, à tout le moins sur le plan annexé, arguant de ce que :

- en cas de différence entre les stipulations du contrat de réservation et celles de l'acte authentique, ces dernières prévalent,

- l'acquéreur avait accepté de ne se référer, en régularisant l’acte authentique, qu’aux seules spécifications des plans annexés.

Cependant, les plans étaient illisibles et l'acte authentique et la procuration pour vendre ne précisaient pas la contenance du lot vendu.

Les juges ont souligné à cet égard que les plans joints à l’acte de vente « étaient dans un format trop petit pour que les superficies soient lisibles (format A5 ou A6) ».

Seul le contrat de réservation mentionnait clairement une surface de 117 m² environ.

La Cour de Cassation retient en conséquence que la Cour d'Appel (Chambéry, 27 juin 2023) :

"en a souverainement déduit ... que la surface contractuellement convenue était celle figurant au contrat de réservation et que, la surface de 105,3 m² délivrée à l'acquéreur représentant une différence supérieure à la marge d'erreur de 5 % tolérée, l'acquéreur était fondé à demander une réduction du prix."

L'acquéreur est ainsi indemnisé d'une somme de 175.000 €, correspondant à la valeur/m2 des 11,70 m2 manquant.

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✍ Sylvie MARCILLY, construction, assurances et contentieux de la vente immobilière.