VEFA : surface livrée inférieure à celle prévue, dans quels cas l'acquéreur peut-il obtenir une réduction du prix ?

⚖️ Cass. civ. 3, 03-04-2025, n° 23-20.555, F-D

La superficie d'un logement constitue souvent un élément déterminant du consentement de l'acquéreur, en particulier lorsque le prix est élevé ou exprimé en fonction du nombre de mètres carrés vendus.

En matière de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), il n'est toutefois pas rare que la surface effectivement livrée diffère de celle annoncée lors de la commercialisation.

Cette différence ouvre-t-elle automatiquement droit à une réduction du prix ?

Par un arrêt du 3 avril 2025 (Cass. 3e civ., n° 23-20.555), la Cour de cassation rappelle les conditions dans lesquelles l'acquéreur peut obtenir une indemnisation et précise comment doit être déterminée la surface contractuellement convenue.

Une différence de surface est-elle toujours admise ?

Non.

En pratique, les contrats de réservation prévoient fréquemment une marge de tolérance.

Cette tolérance est admise par l'article 1619 du Code civil, qui prévoit qu'une différence de contenance n'ouvre pas nécessairement droit à une réduction du prix lorsqu'elle demeure dans certaines limites.

En matière de VEFA, les contrats prévoient le plus souvent une tolérance de 5 %.

Ainsi, lorsqu'un appartement est vendu pour une superficie annoncée de 117 m², une surface comprise entre 111,15 m² et 117 m² demeure, en principe, conforme aux stipulations contractuelles.

En revanche, lorsque la différence dépasse cette marge de tolérance, une réduction du prix peut être demandée.

Les faits

En l'espèce, une société avait acquis un appartement en VEFA pour un prix supérieur à 1,4 million d'euros.

Le contrat de réservation mentionnait une superficie d'environ 117 m².

Compte tenu de la clause de tolérance de 5 %, la superficie minimale attendue était de 111,15 m².

Or, après livraison, le logement ne mesurait que 105,3 m².

L'acquéreur sollicitait donc une réduction du prix de vente.

Pourquoi le vendeur contestait-il cette demande ?

Le vendeur soutenait que la superficie figurant dans le contrat de réservation ne devait plus être prise en considération.

Selon lui, les documents signés lors de la vente définitive devaient prévaloir.

Il faisait notamment valoir :

• que les plans annexés à l'acte authentique mentionnaient une superficie différente,

• et que l'acquéreur avait accepté que seuls ces plans fassent foi.

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Cette argumentation soulevait une question essentielle : quelle était la surface réellement convenue entre les parties ?

Pourquoi la Cour de cassation donne-t-elle raison à l'acquéreur ?

La Cour de cassation approuve l'analyse des juges du fond.

Elle relève que les plans annexés à l'acte authentique étaient reproduits dans un format si réduit que les superficies indiquées étaient pratiquement illisibles.

Elle constate également que ni l'acte authentique ni la procuration de vente ne mentionnaient expressément la superficie du lot.

Dans ces conditions, les juges ont pu retenir que la seule référence claire et intelligible demeurait celle figurant dans le contrat de réservation.

La surface contractuellement convenue était donc de 117 m².

La superficie effectivement livrée étant inférieure de plus de 5 %, l'acquéreur était fondé à obtenir une réduction du prix.

Comment est calculée la réduction du prix ?

Le principe consiste à indemniser l'acquéreur à proportion de la surface manquante.

Dans cette affaire, les juges ont évalué la réduction de prix à environ 175 000 euros, correspondant à la valeur des mètres carrés qui n'avaient pas été livrés.

Le montant de cette réduction dépend naturellement du prix convenu et de l'importance de la différence de superficie constatée.

Quels enseignements pratiques tirer de cette décision ?

Cet arrêt rappelle plusieurs principes importants.

Tout d'abord, la surface mentionnée dans le contrat de réservation conserve toute son importance lorsque les documents définitifs ne permettent pas d'identifier clairement la superficie vendue.

Ensuite, les clauses figurant dans l'acte authentique ne suffisent pas à elles seules à écarter les mentions du contrat de réservation lorsque les documents auxquels elles renvoient sont imprécis ou illisibles.

Ce qu'il faut retenir

En matière de VEFA, une différence de superficie n'entraîne pas systématiquement une réduction du prix.

Encore faut-il que cette différence excède la marge de tolérance prévue au contrat et que la superficie contractuellement convenue puisse être déterminée avec précision.

Par son arrêt du 3 avril 2025, la Cour de cassation rappelle que, lorsque les documents annexés à l'acte authentique sont imprécis ou illisibles, les juges peuvent retenir comme référence la superficie figurant dans le contrat de réservation.

L'acquéreur peut alors obtenir une réduction du prix proportionnelle à la surface effectivement manquante.