Travaux sur un bâtiment existant : quand la garantie décennale ne s'applique pas.

Panneaux photovoltaïques, pompes à chaleur, portails motorisés : tous les travaux réalisés sur un bâtiment ne relèvent pas nécessairement de la garantie décennale. 

Même lorsque les désordres sont importants, voire lorsqu'ils rendent l'immeuble impropre à sa destination, la nature des travaux réalisés peut faire obstacle à la mise en œuvre des garanties légales des constructeurs et, par conséquent, à celle de leur assurance décennale.

Depuis un arrêt de principe rendu le 21 mars 2024, la Cour de cassation a profondément modifié les règles applicables aux prestations réalisées sur des bâtiments existants.

Plusieurs décisions rendues en 2026 illustrent les conséquences concrètes de cette évolution.

1. Un changement de jurisprudence majeur : la gravité du désordre ne suffit plus.

Pendant plusieurs années, la jurisprudence admettait que les désordres affectant un élément d'équipement installé sur un ouvrage existant puissent relever de la garantie décennale, dès lors qu'ils rendaient l'ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination.

Peu importait, dans certaines conditions, que cet équipement soit dissociable du bâtiment ou que son installation n'ait pas nécessité la réalisation d'un ouvrage nouveau.

La Cour de cassation a abandonné cette solution par un arrêt du 21 mars 2024 (⚖️Cass. 3e civ., 21 mars 2024, n° 22-18.694).

Elle juge désormais que les éléments d'équipement installés en remplacement ou par adjonction sur un ouvrage existant, lorsqu'ils ne constituent pas eux-mêmes un ouvrage, ne relèvent ni de la garantie décennale ni de la garantie biennale de bon fonctionnement, quelle que soit la gravité des désordres qu'ils provoquent.

La responsabilité de l'entreprise qui les a installés ne peut alors être recherchée que sur le fondement du droit commun contractuel.

Cette distinction emporte une conséquence essentielle en matière d'assurance : l'entreprise peut avoir engagé sa responsabilité sans que son assureur de responsabilité décennale soit tenu de garantir les dommages.

2. Applications concrètes par quatre décisions rendues par des Cours d'Appel en 2026 écartant la garantie décennale.

☀️ Des panneaux photovoltaïques installés sur une toiture existante.

Dans une affaire jugée le 7 mai 2026, la cour d'appel de BOURGES était saisie d'un litige concernant des panneaux photovoltaïques installés sur la toiture en tôle d'une maison d'habitation.

Des infiltrations d'eau étaient apparues après leur installation. Le propriétaire recherchait la garantie de l'assureur décennal de l'entreprise chargée des travaux.

La cour relève que les panneaux avaient été fixés sur des rails vissés à la toiture et que leur installation n'avait nécessité que des interventions très limitées sur le bâtiment.

Elle retient que ces travaux ne caractérisaient pas la réalisation d'un ouvrage au sens de l'article 1792 du Code Civil.

La garantie décennale était donc exclue et les demandes dirigées contre l'assureur ont été rejetées.

⚖️CA BOURGES, 7 mai 2026, n° 25/00639.

♨️Une pompe à chaleur remplaçant une chaudière au fioul.

Le 25 juin 2026, la cour d'appel de NÎMES a examiné les désordres affectant une pompe à chaleur air/eau et un ballon d'eau chaude électrique installés en remplacement d'une chaudière au fioul.

Malgré les dysfonctionnements importants de l'installation, la cour a refusé de retenir la responsabilité décennale de l'entreprise.

Les équipements avaient été raccordés aux réseaux préexistants, sans travaux significatifs sur le gros œuvre.

Leur installation ne constituait pas une rénovation ou une transformation du bâtiment d'une ampleur suffisante pour caractériser un ouvrage.

La cour en a déduit que le litige relève de la responsabilité contractuelle de droit commun, et non des garanties légales des constructeurs.

⚖️CA NÎMES, 25 juin 2026, n° 25/01458.

🚧Un portail électrique coulissant.

La cour d'appel de DOUAI a été statuer, le 30 avril 2026, sur un litige concernant les dysfonctionnements d'un portail électrique coulissant installé en remplacement d'un ancien portail.

Les travaux comprenaient la pose du portail et de ses massifs de guidage.

La cour a considéré que cet ensemble ne constituait pas un ouvrage autonome, mais l'adjonction d'un équipement dissociable sur un existant.

Elle a donc écarté les garanties décennale et biennale, au profit de la responsabilité contractuelle de droit commun.

Cette décision présente un autre intérêt : la cour a examiné la demande au regard du délai de prescription quinquennal applicable à cette responsabilité, dont le cours avait été interrompu par la procédure de référé-expertise.

⚖️CA DOUAI, 30 avril 2026, n° 23/00699.

🌡️Deux pompes à chaleur remplaçant un chauffage au bois.

Dans un arrêt du 10 mars 2026, la cour d'appel de GRENOBLE a également écarté la garantie décennale pour deux pompes à chaleur installées en remplacement d'un ancien système de chauffage au bois.

Les équipements présentaient d'importants dysfonctionnements. Pour autant, leur installation sur le bâtiment existant ne constituait pas la réalisation d'un ouvrage nouveau.

La cour a donc confirmé le rejet de l'action fondée sur l'article 1792 du Code civil, en rappelant que la responsabilité de l'installateur devait être recherchée sur le terrain contractuel.

⚖️CA GRENOBLE, 10 mars 2026, n° 23/01882.

🏗️En sens contraire : lorsque les travaux constituent un véritable ouvrage.

L'installation d'un équipement sur un bâtiment existant n'exclut pas, par principe, toute garantie décennale.

Quand les travaux ne se limitent pas à la pose ou au remplacement d'un équipement, et qu'ils constituent, par leur nature et leur ampleur, la réalisation d'un ouvrage autonome, les désordres dont ils sont atteints relèvent des garanties spécifiques des constructeurs :

• garantie décennale en cas d'impropriété à destination,

• garantie biennale de bon fonctionnement.

Un arrêt rendu par la cour d'appel de DOUAI le 19 février 2026 illustre cette distinction.

Une propriétaire avait fait installer un système de chauffage géothermique comprenant un générateur intérieur, un plancher chauffant intégré sous chape et des capteurs extérieurs enterrés.

À la suite de l'arrêt total de l'installation, elle avait recherché la garantie décennale de l'entreprise et de son assureur.

Contrairement aux affaires précédentes, les travaux avaient nécessité le coulage d'un plancher chauffant ainsi que d'importantes opérations de terrassement et de décapage sur une superficie de 210 m² pour enfouir les capteurs géothermiques.

La cour a retenu que ces travaux constituaient, par leur consistance, un ouvrage autonome relevant de la garantie décennale. L'assureur a donc été tenu à garantie.

⚖️CA DOUAI, 19 février 2026, n° 24/06084.

La comparaison avec les décisions concernant les pompes à chaleur est éclairante car il apparait bien que ce n'est pas la nature ni la fonction de l'équipement qui détermine le régime de responsabilité, mais la nature des travaux réalisés pour son installation.

4. Quelles conséquences pour les maîtres d'ouvrage et les entreprises ?

Pour les maîtres d'ouvrage, la première conséquence est qu'un désordre grave ne suffit pas à justifier un recours contre l'assureur décennal de l'entreprise.

Lorsque les travaux ne constituent pas un ouvrage, le maître d'ouvrage conserve la possibilité de rechercher la responsabilité contractuelle de l'entreprise. Il devra cependant établir les conditions de cette responsabilité, et notamment la faute du constructeur, sans bénéficier du régime de plein droit prévu par l'article 1792 du Code civil.

Pour les entreprises du bâtiment, cette jurisprudence rappelle que la responsabilité encourue à raison de leurs prestations ne se confond pas avec l'étendue de leur assurance décennale.

Une entreprise peut être responsable de dommages importants sans pouvoir obtenir leur prise en charge par son assureur décennal. La question d'une éventuelle garantie de responsabilité civile professionnelle dépendra alors des stipulations du contrat souscrit.

Enfin, pour les assureurs, ces décisions confirment que la qualification juridique des travaux constitue une question préalable à l'examen de la gravité des désordres.

La garantie décennale ne couvre pas toutes les malfaçons du bâtiment. Elle couvre les dommages répondant aux conditions légales de la responsabilité décennale, à commencer par l'existence d'un ouvrage.

C'est cette qualification, parfois négligée au profit de la seule gravité des dommages, qui commande désormais l'issue de nombreux litiges relatifs aux équipements installés sur des constructions existantes.